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Ao se tornar síndico, é preciso cuidado com as responsabilidades e limites legais.

Administração de Condomínios

Tarefa nada fácil, administrar um condomínio requer informações sobre legislação, controle financeiro e clareza na prestação de contas

Tarefa nada fácil, administrar um condomínio requer informações sobre legislação, controle financeiro e clareza na prestação de contas. Ter jogo de cintura é fundamental para conciliar os vários pontos de vista

Pode acontecer com qualquer um que vive em prédio. Uma hora ou outra vai chegar a sua vez de assumir a administração do condomínio. Ao se tornar síndico, uma série de responsabilidades caem sobre os ombros do morador. Realmente, não é tarefa fácil. Além do trabalho mais essencial, que é o controle financeiro, o marinheiro de primeira viagem precisa se inteirar sobre a legislação e convenção interna e fazer o possível para o bom funcionamento do edifício. Com os devidos cuidados, é possível superar o período sem grandes traumas.
 
Uma alternativa que pode poupar e muito o relacionamento entre vizinhos é a contratação de síndico profissional. O problema é que prédios mais antigos, com poucas unidades, geralmente não têm condição de arcar com o valor desse serviço. Muitos, então, contratam empresas de contabilidade para, pelo menos, ajudar no controle financeiro, pagamento de funcionários, prestadores de serviço e contas. Com esse auxílio, evita-se uma das principais causas de processos judiciais contra síndicos: a má administração. O outro motivo que mais gera ações nessa situação são atos ilícitos. “Por isso, é muito importante que, ao assumir a administração do condomínio, a pessoa tire um tempo para estudar as responsabilidades e limites legais de sua atuação. Quem não se sentir devidamente preparado pode buscar uma consultoria”, indica Fábio Pimenta, diretor de empresa especializada em administração de condomínios.
 
Desde 2003 o novo Código Civil está em vigência, modificando a Lei 4.591/64, que regia o setor. O artigo que descreve as funções e deveres do síndico é o 1.348 e relaciona nove tópicos a serem seguidos para o cumprimento regular da administração (veja quadro). Entre eles estão a obrigação de cobrar corretamente as taxas de condomínio, assim como impor e cobrar as multas devidas, prestação de contas à assembleia anualmente (e quando exigida pelos condôminos) e garantir a cobertura de seguro da edificação.
 
Se a administração estiver bem organizada e o edifício em bom estado, a grande complicação na vida do síndico será atender às demandas e reclamações dos vizinhos. “Se o cachorro de um morador late de madrugada ou insistentemente durante o dia, pode ter certeza de que você receberá uma ligação bem irritada. É preciso estar preparado para lidar com o pensamento e ideias de todos os condôminos e ter jogo de cintura para tentar conciliar ao máximo todos os pontos de vista que existem em um prédio”, explica. “Vale lembrar que o síndico é responsável por problemas comuns, que envolvam vários vizinhos. Esse papel de conciliador e pacificador não é obrigatório para o síndico. Se o problema for barulho fora do horário, ele pode, depois de apurar os fatos, simplesmente multar um dos envolvidos se isso for previsto no regulamento interno. Mas claro que chamar os envolvidos para uma conversa externa demonstra uma boa vontade e pode ser o caminho menos doloroso para resolver os atritos”, completa.
 
É essencial entender a responsabilidade do cargo. Mexer com dinheiro dos outros é muito complicado, por isso a constante comunicação com os condôminos pode ajudar a afastar desconfianças. Vale lembrar também que caso a má administração do prédio cause prejuízo a algum morador, o responsável pode ser processado.
 
Veja algumas dicas para você passar por esse período sem dor de cabeça.
 
LEGISLAÇÃO
O Novo Código Civil é o principal instrumento regulador dos condomínios. Para analisar e ter conhecimento sobre os direitos e deveres dos condôminos é essencial estudar a lei, do artigo 1.331 ao 1.357. Outro instrumento importante é o regulamento interno, a famosa convenção de condomínio, que limita e harmoniza as normas de convívio.
 
DE OLHO
Anualmente, o síndico atuante deve fazer uma inspeção no prédio, analisando tanto a parte física e o estado de conservação quanto a área documental do condomínio. Na estrutura, observe itens como fachada, áreas comuns, segurança, hidráulica, elétrica e gás. Nos documentos, organize e verifique toda a papelada que comprove realização de serviços obrigatórios e certificações técnicas.
 
COMUNICAÇÃO
Quanto mais transparente e participativa for a administração do síndico, menos ruído e reclamações ele terá de ouvir dos condôminos. Além dos informes oficiais, conversar com os vizinhos também ajuda. Atitudes como essa ajudam até no planejamento das próximas ações necessárias para o bom funcionamento do prédio.
 
CONTAS
Pague as contas em dia e apresente balancetes regulares aos outros moradores. Dê, também, liberdade aos vizinhos para tirarem dúvidas em relação às contas do prédio. Organizar comprovantes mensais, com cópias ou originais de notas fiscais, comprovantes de pagamento de pessoal e impostos é recomendado.
 
FUNCIONÁRIOS
Quanto mais funcionários o condomínio necessitar, mais trabalho o síndico terá de gerenciar o pessoal e pagamentos de impostos. Por isso muitos optam por contratar conservadoras especializadas. Mesmo assim, é necessário fiscalizar a qualidade do serviço e cobrar dos responsáveis. Se não conhecer a legislação trabalhista,
o recomendado é procurar consultoria.
 
4 MANUTENÇÃO
Não importa o tamanho do condomínio. Manter a infraestrutura funcionando é o mínimo que se espera de um síndico. Por isso, não relaxe na fiscalização e manutenção para evitar problemas com os outros moradores. Vale lembrar que limpeza nas caixas de gordura e de água e troca de extintores regularmente é obrigação do síndico, que precisa estar atento também às normas regulamentadoras e às legislações municipais,
estaduais e federais, principalmente, referentes às manutenções obrigatórias.
 
4 OBRAS
Obra nas áreas comuns ou em alguma unidade do prédio pode render bastante dor de cabeça aos administradores do condomínio. Quando a intervenção é nas áreas comuns, transparência, fiscalização e cuidados com a segurança dos moradores são as principais dicas para não haver problemas. Lembrando que toda e qualquer obra no condomínio deve ter um responsável técnico, geralmente arquiteto ou engenheiro.
 
Fonte: Síndico news

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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