Carregando

Aguarde por gentileza.
Isso pode levar alguns minutos...

Fique por dentro

Há mais de 10 anos superando expectativas...

Solicite sua proposta

Ao se tornar síndico, é preciso cuidado com as responsabilidades e limites legais.

Administração de Condomínios

Tarefa nada fácil, administrar um condomínio requer informações sobre legislação, controle financeiro e clareza na prestação de contas

Tarefa nada fácil, administrar um condomínio requer informações sobre legislação, controle financeiro e clareza na prestação de contas. Ter jogo de cintura é fundamental para conciliar os vários pontos de vista

Pode acontecer com qualquer um que vive em prédio. Uma hora ou outra vai chegar a sua vez de assumir a administração do condomínio. Ao se tornar síndico, uma série de responsabilidades caem sobre os ombros do morador. Realmente, não é tarefa fácil. Além do trabalho mais essencial, que é o controle financeiro, o marinheiro de primeira viagem precisa se inteirar sobre a legislação e convenção interna e fazer o possível para o bom funcionamento do edifício. Com os devidos cuidados, é possível superar o período sem grandes traumas.
 
Uma alternativa que pode poupar e muito o relacionamento entre vizinhos é a contratação de síndico profissional. O problema é que prédios mais antigos, com poucas unidades, geralmente não têm condição de arcar com o valor desse serviço. Muitos, então, contratam empresas de contabilidade para, pelo menos, ajudar no controle financeiro, pagamento de funcionários, prestadores de serviço e contas. Com esse auxílio, evita-se uma das principais causas de processos judiciais contra síndicos: a má administração. O outro motivo que mais gera ações nessa situação são atos ilícitos. “Por isso, é muito importante que, ao assumir a administração do condomínio, a pessoa tire um tempo para estudar as responsabilidades e limites legais de sua atuação. Quem não se sentir devidamente preparado pode buscar uma consultoria”, indica Fábio Pimenta, diretor de empresa especializada em administração de condomínios.
 
Desde 2003 o novo Código Civil está em vigência, modificando a Lei 4.591/64, que regia o setor. O artigo que descreve as funções e deveres do síndico é o 1.348 e relaciona nove tópicos a serem seguidos para o cumprimento regular da administração (veja quadro). Entre eles estão a obrigação de cobrar corretamente as taxas de condomínio, assim como impor e cobrar as multas devidas, prestação de contas à assembleia anualmente (e quando exigida pelos condôminos) e garantir a cobertura de seguro da edificação.
 
Se a administração estiver bem organizada e o edifício em bom estado, a grande complicação na vida do síndico será atender às demandas e reclamações dos vizinhos. “Se o cachorro de um morador late de madrugada ou insistentemente durante o dia, pode ter certeza de que você receberá uma ligação bem irritada. É preciso estar preparado para lidar com o pensamento e ideias de todos os condôminos e ter jogo de cintura para tentar conciliar ao máximo todos os pontos de vista que existem em um prédio”, explica. “Vale lembrar que o síndico é responsável por problemas comuns, que envolvam vários vizinhos. Esse papel de conciliador e pacificador não é obrigatório para o síndico. Se o problema for barulho fora do horário, ele pode, depois de apurar os fatos, simplesmente multar um dos envolvidos se isso for previsto no regulamento interno. Mas claro que chamar os envolvidos para uma conversa externa demonstra uma boa vontade e pode ser o caminho menos doloroso para resolver os atritos”, completa.
 
É essencial entender a responsabilidade do cargo. Mexer com dinheiro dos outros é muito complicado, por isso a constante comunicação com os condôminos pode ajudar a afastar desconfianças. Vale lembrar também que caso a má administração do prédio cause prejuízo a algum morador, o responsável pode ser processado.
 
Veja algumas dicas para você passar por esse período sem dor de cabeça.
 
LEGISLAÇÃO
O Novo Código Civil é o principal instrumento regulador dos condomínios. Para analisar e ter conhecimento sobre os direitos e deveres dos condôminos é essencial estudar a lei, do artigo 1.331 ao 1.357. Outro instrumento importante é o regulamento interno, a famosa convenção de condomínio, que limita e harmoniza as normas de convívio.
 
DE OLHO
Anualmente, o síndico atuante deve fazer uma inspeção no prédio, analisando tanto a parte física e o estado de conservação quanto a área documental do condomínio. Na estrutura, observe itens como fachada, áreas comuns, segurança, hidráulica, elétrica e gás. Nos documentos, organize e verifique toda a papelada que comprove realização de serviços obrigatórios e certificações técnicas.
 
COMUNICAÇÃO
Quanto mais transparente e participativa for a administração do síndico, menos ruído e reclamações ele terá de ouvir dos condôminos. Além dos informes oficiais, conversar com os vizinhos também ajuda. Atitudes como essa ajudam até no planejamento das próximas ações necessárias para o bom funcionamento do prédio.
 
CONTAS
Pague as contas em dia e apresente balancetes regulares aos outros moradores. Dê, também, liberdade aos vizinhos para tirarem dúvidas em relação às contas do prédio. Organizar comprovantes mensais, com cópias ou originais de notas fiscais, comprovantes de pagamento de pessoal e impostos é recomendado.
 
FUNCIONÁRIOS
Quanto mais funcionários o condomínio necessitar, mais trabalho o síndico terá de gerenciar o pessoal e pagamentos de impostos. Por isso muitos optam por contratar conservadoras especializadas. Mesmo assim, é necessário fiscalizar a qualidade do serviço e cobrar dos responsáveis. Se não conhecer a legislação trabalhista,
o recomendado é procurar consultoria.
 
4 MANUTENÇÃO
Não importa o tamanho do condomínio. Manter a infraestrutura funcionando é o mínimo que se espera de um síndico. Por isso, não relaxe na fiscalização e manutenção para evitar problemas com os outros moradores. Vale lembrar que limpeza nas caixas de gordura e de água e troca de extintores regularmente é obrigação do síndico, que precisa estar atento também às normas regulamentadoras e às legislações municipais,
estaduais e federais, principalmente, referentes às manutenções obrigatórias.
 
4 OBRAS
Obra nas áreas comuns ou em alguma unidade do prédio pode render bastante dor de cabeça aos administradores do condomínio. Quando a intervenção é nas áreas comuns, transparência, fiscalização e cuidados com a segurança dos moradores são as principais dicas para não haver problemas. Lembrando que toda e qualquer obra no condomínio deve ter um responsável técnico, geralmente arquiteto ou engenheiro.
 
Fonte: Síndico news

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.

ASSINE NOSSA NEWSLETTER