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Checklist de encargos e impostos do condomínio

Administração de Condomínios

Pensando em facilitar a vida do síndico, o SíndicoNet criou um checklist de encargos e impostos. Dessa forma fica mais fácil visualizar e planejar o que se tem para pagar mês a mês, ou até o que se deve cobrar da administradora do condomínio para uma gestão mais transparente e ágil. Veja:


Todos os meses

CAGED
(Cadastro Geral de Empregados e Desempregados)
É um controle de quem foi admitido ou demitido no mês. Entregue ao Ministério do Trabalho até o dia 7 do mês seguinte ao que ocorreu a mudança de funcionário
 
FGTS 
(Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)

Equivale a 8% da remuneração do funcionário. Deve ser recolhido até o dia 7 do mês seguinte ao que o salário foi pago, via GRF (Guia de Recolhimento do FGTS)

PIS 
(Programa de Integração Social)

Equivale a 1% da folha de salários. Deve ser recolhido até o dia 25 do mês subsequente do fato gerador, via DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal)

Encargos previdenciários 
(funcionários)

A obrigação com o INSS soma 20% do que o funcionário recebe.
Há também as contribuições para Seguro Acidente de Trabalho (percentual variável para cada condomínio em razão do Fator Acidentário de Prevenção - FAP, divulgado anualmente no site do Ministério da Previdência Social) mais 4,5% a título de outras entidades e fundos).
Devem ser pagos até o dia 20 do mês seguinte ao salário, via GPS (Guia da Previdência Social)

Encargos previdenciários
(autônomos)

O condomínio deve recolher 20% sobre o valor pago para a execução do serviço, além de reter 11% dos vencimentos do funcionário. O valor deve ser depositado até o dia 20 do mês seguinte, via GPS
*Em relação aos autônomos deve-se consultar a legislação municipal no que diz respeito ao recolhimento de ISS (Imposto Sobre Serviços)
Saiba mais sobre recolhimento de encargos na contratação de autônomos

Encargos previdenciários
(síndico)

O condomínio deve recolher 20% do valor recebido pelo síndico - seja uma ajuda de custo, desconto ou pró-labore.
O condomínio só não recolhe quando não há nenhum tipo de contrapartida. O empreendimento fica obrigado a reter ainda 11% do recebido pelo síndico, observado o valor máximo do salário de contribuição previdenciário. O valor deve ser depositado até o dia 20 do me seguinte, via GPS
Saiba mais sobre INSS do síndico

Encargos 
(empresas)

Retenção para contribuição de INSS e PIS/COFINS/CSLL. Se a empresa for optante do Simples, não é necessário recolher os 4,65% referentes aos PIS/COFINS/CSLL e ISS, apenas os 11% do INSS.
Caso contrário os recolhimentos são 1% do CSLL, 3% de COFINS E 0,65% DE PIS/PASEP. O recolhimento do INSS deve ser feito via GPS, com código 2631. Já a contribuição de PIS/COFINS/CSLL é recolhida no DARF, pelo código 5952. Confira as datas no site da Previdência e da Receita Federal.
Saiba mais sobre recolhimento de encargos na contratação de serviços

 


Janeiro

Contribuição sindical patronal

Condomínios pagam a contribuição mínima, disponível no site do Ministério do Trabalho. Deve ser depositado até o dia 31/01.
O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) - ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria.
Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF


Fevereiro

DIRF 
(Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)

Empreendimentos devem apenas reter e declarar o valor retido na fonte referente aos salários de seus funcionários e pagamentos de autônomos. As alíquotas e prazos podem ser vistas no site da Receita Federal.
Saiba mais sobre a DIRF


Março

Contribuição sindical funcionários

Pagamento de um dia de trabalho para o sindicato de funcionários de condomínio da região. 
Deve ser recolhido em março e pago até o final de abril.
O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) - ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria.
Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF

RAIS 
(Relação Anual de Informações Sociais)

É uma declaração para informar ao Ministério do Trabalho dados sobre as atividades trabalhistas. Os condomínios que não contam com nenhum empregado devem tirar a RAIS negativa. As informações devem ser enviadas pelo site da RAIS até o dia 8 de março. 
Saiba mais sobre a RAIS


Junho/2013

Certificação Digital

Sem a assinatura digital, os condomínios não conseguirão enviar dados referentes ao FGTS dos funcionários, por exemplo. Os síndicos devem, junto com suas administradoras, adquirir o seu certificado o quanto antes. O prazo vai até 30/06/2013 e não será prorrogado novamente. 
Saiba mais sobre Certificação Digital para Condomínios

  • Nota: em todos os prazos, caso não haja expediente bancário na data indicada, o débito deverá ser pago, ou a declaração enviada, no dia útil imediatamente anterior.

 

Fontes consultadas: Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Rita de Cassia Guimarães Bracale, do Secovi-SP, Maraneide Alves Brock, do Secovi-SP e conteúdo SíndicoNet

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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