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Cobranças sem registro estão com os dias contados.

Administração de Condomínios

Medida determina que boletos de pagamento devam ter registro obrigatório em bancos até 2017

Com o propósito de trazer mais transparência para o mercado de pagamentos, a Federação Brasileira de Bancos (FEBRABAN) em conjunto com a rede bancária anunciou no início do ano uma nova plataforma de sistema para boletos de pagamento. A medida, que acaba com os boletos sem registro, entrou em vigor em junho de 2015 e as empresas têm até dezembro de 2016 para migrarem.

A diferença entre a cobrança com registro e o sistema sem registro é que, como o nome já diz, um deles deve ser registrado no sistema do banco e o outro não. Com isso, o banco tem todas as informações sobre a cobrança e, para que se consiga fazer o cancelamento ou qualquer alteração no boleto, como data de vencimento, é preciso enviar um arquivo de remessa ao banco com todas as informações da transação, o que não acontece com o boleto sem registro. Outra diferença é com relação às tarifas cobradas.

Na modalidade de cobrança sem registro, o banco geralmente cobra tarifa apenas quando o boleto é efetivamente pago por meio da rede bancária. Já para a cobrança com registro, o banco pode cobrar tarifas sobre as operações de registro, alteração ou cancelamento do boleto e é possível pagar mais de uma tarifa para o mesmo boleto.

Custos
Na avaliação de Rafael Sardá, diretor da Administradora de Condomínios Sensato, a nova normativa vai mudar e muito a vida dos condomínios e Administradoras de Condomínios. “Primeiramente, o custo dos boletos ficará muito maior. Além disso, irá aumentar a burocracia para as administradoras”, declara Rafael que também é contador.

O empresário explica que hoje as administradoras emitem a cobrança da taxa de condomínio e o morador faz o pagamento em bancos de sua preferência. Após o pagamento, o condomínio tem um custo, que varia entre R$ 2 a R$ 3 por unidade, a título de cobrança bancária. Com a nova normativa, Rafael esclarece que ao gerar a taxa de condomínio, a administradora deverá enviar o arquivo para o banco, que aprovará a emissão e automaticamente registrará o boleto, cobrando no ato o custo de registro, que se estima em R$ 5 por unidade. Depois de efetivado o pagamento haverá uma nova cobrança, a título de taxa de cobrança bancária, aumentando assim o custo para os condomínios. Além disso, será necessário atualizar o cadastro de cada unidade nos boletos bancários, com informações como: nome completo, CPF e endereço. “Ainda não temos detalhes apurados para fazer uma orientação aprofundada aos síndicos. Porém, estamos alertando sobre a mudança e preparando para essa nova resolução, que acreditamos, vem para conturbar ainda mais a vida de quem administra condomínios”, explica Sardá.
No caso da administradora HB Condomínios, de Brusque, 100% dos condomínios clientes utilizam hoje a cobrança simples. “A prática do dia a dia nos mostra que não é a cobrança registrada que faz um inadimplente, ou um mau pagador decidir pagar sua cota condominial”, declara Fabiane Horst, representante da administradora.

Segundo ela a preocupação maior é em relação aos custos. “Estamos procurando alternativas e parcerias com cooperativas, que possam nos ofertar essa modalidade com menor custo e menos burocracia. Além disso, também nos preocupamos com relação à praticidade que hoje se tem, pois se um condômino nos procura e pede para recalcular um boleto conseguimos fazer imediatamente. Por isso, essa é também uma das dúvidas que temos, se conseguiremos fazer isso, pois o boleto estará registrado”, relata.

Cadastro
Fabiane explica que será necessário atualizar o cadastro dos clientes, pois a cobrança registrada precisará necessariamente ter o CPF do condômino. “Já enviamos comunicado aos condomínios, colocamos nos murais, enviamos por e-mail e também em nossa página no facebook. É importante que a informação sempre chegue ao condomínio de forma antecipada. Por isso trabalhamos com a prevenção, para que ninguém seja pego de surpresa, principalmente quando o assunto envolve custo”, explica a administradora.

Julio Cesar Eiroff, da Liderança Administradora de Condomínios, acredita que no início a mudança causará certo transtorno em razão da necessidade de informação do CPF ou CNPJ de cada condômino. “Embora a conclusão da implantação do sistema com registro ocorrerá somente em dezembro de 2016, os síndicos devem começar a providenciar a atualização cadastral de todos os condôminos o mais breve possível, pois o banco poderá implantar tal sistema anteriormente à data e, com isto, inviabilizar a emissão dos boletos”, alerta o administrador.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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