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Como funciona e como usar o Fundo de Reserva em condomínios

Síndico Profissional

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra.

Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções.

As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio.

Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.

Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis.

Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. 

Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

Outros tipos de fundos

Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o valor que se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:

  • Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos,impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.
  • Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.
  • Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do  décimo terceiro salário.

Como usar

Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema.

Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado.

Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio.

Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.

VOTOS E ARRECADAÇÃO

  • O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.
  • Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.

INQUILINOS

Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.

O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, que são as despesas do dia-a-dia, como água, luz e pagamento de funcionários.

Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras.

É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias.

Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

DICAS

  • Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
  • O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
  • Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.                                                                                                                                                                                                                   Fonte: Síndico net

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • A construtora tem razão. Quando você compra um imóvel na planta, você só pode visitá-lo quando ele estiver 100% pronto. Cada morador irá vistoriar o apartamento quanto tiver a chave.
  • Infelizmente não é obrigatório. Para os prédios novos, ideal é que construtoras já entregassem com gerador. Nos prédios antigos, para instalar, é bem caro. É um conforto importante que deveria ser priorizado.
  • Dinheiro poupado tem como destino as emergências. Nesse caso, o síndico pode usar a verba quando precisar e depois comunicar aos moradores. Compras de equipamentos para a academia, por exemplo, precisam ser aprovadas antes pelos condôminos.
  • Seguro residencial ajuda a diminuir o prejuízo em casos como este. Condomínio precisa também investir em tecnologia.
  • Solução mais simples é alguém que gosta muito do cãozinho adotá-lo. Deixar ele na área comum não está certo. Se incomodar alguém, o síndico, infelizmente, precisa tirá-lo de lá.
  • Ideal é que o grupo seja usado como uma ferramenta de gestão e apenas para questões emergenciais. Não pode abrir espaço para fofocas e ataques pessoais. Dúvidas, ideias ou reclamações não-emergenciais precisam de um outro canal.
  • Quem faz isso atrapalha os vizinhos, que não conseguem marcar festas, e também prejudica as contas do condomínio, já que o cancelamento normalmente é de graça.
  • É preciso pagar o dobro sim. Cada imóvel tem uma matrícula. Quando se ocupa dois terrenos juntos, há duas matrículas e é preciso, sim, pagar dois boletos de condomínio.
  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.

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