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Condomínio: Código Civil - Atualidades sobre "quorum"

Administração de Condomínios

Condomínio: Código Civil - Atualidades sobre "quorum"

Existe ainda uma grande nuvem cinzenta, quando analisamos a questão do "quorum" condominial.

A legislação do condomínio, hoje, inserta na lei Civil de 2002, com vigência em janeiro de 2003, revogou tácita e parcial a lei 4.191/64.

A questão da revogação nos traz inúmeros questionamentos e incertezas, que serão resolvidos com o tempo, conforme a melhor doutrina e jurisprudência.

Dentre elas (dúvidas), se coloca a questão "quorum", notadamente importante, pois as disposições gerais relativas às deliberações estão previstas nos artigos 1.352 e 1.353, do CC estando as demais matérias sujeitas a "quorum" especial contempladas em vários outros artigos.

Neste sentido, formulo algumas questões que serão respondidas colimando soluções e encaminhamentos das controvérsias.

QUORUM

1. Quais são os dispositivos que deliberam sobre quorum condominial no Novo Código Civil?

As disposições gerais relativas ao quorum de deliberações estão previstas nos arts. 1.325 e 1.353, do NOVO Código Civil, estando as demais matérias sujeitas a quorum especial contempladas em vários outros artigos.

2. Todos os condôminos devem obrigatoriamente ser convocados para comparecer a Assembleia Geral Ordinária(AGO) ou a Assembleia Geral Extraordinária (AGE)?

Sim. Todos os condôminos devem ser obrigatoriamente convocados, sob pena de nulidade do ato assemblar (art. 1.354 do NCC). Na hipótese de dificuldades quanto à convocação, recomendável fazer-se o conhecimento através de edital.

3. O que significa quorum especial no Novo Código Civil?

Significa ter o legislador estabelecido bases quantitativas distintas para votação de determinadas matérias. Havendo diversas referências legais:

A) 2/3 das frações ideais dos condôminos;

B) 2/3 dos condôminos;

C) a maioria dos condôminos;

D) unanimidade dos condôminos;

E) maioria absoluta dos membros da assembleia;

F) ¼ dos condôminos; e,

G) Maioria de votos dos presentes.

TABELA EXEMPLIFICATIVA – FIM DIDÁTICO

Tomamos por exemplo um condomínio edifício formado por 12 apartamentos, isto é, 12 frações ideais distintas; sendo que 3 unidades pertencem a Tirso, as demais (9) a outros condôminos.

Portanto temos 12 frações ideais e 10 condôminos.

Convocados todos para uma assembleia, somente 9 condôminos compareceram.

Assim, para os quóruns existentes no Novo Código Civil e a situação acima narrada, temos em números:

* arredondar para cima

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4. Especificação de quorum:

Para constituição de condomínio: 2/3 (dois terços) das frações (art. 1333)

Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV, do art. 1.336, se a convenção for omissa a respeito: 2/3 dos condôminos restantes (art. 1.336, §2º)

Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres: ¾ (três quartos) dos condôminos restantes (art. 1.337)

Para realização de obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos condôminos (art. 1.341, I)

Para realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, II)

Para realização de acréscimo às edificações existentes:2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.342)

Para construção no solo comum ou de outro pavimento com novas unidades: unanimidade dos condôminos (art. 1.343)

Para destituição do síndico: maioria dos presentes (art.1.349)

Para convocação de AG ordinária se o síndico não o faz: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.350, §1º)

Para alteração da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351)

Para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: unanimidade dos condôminos (art. 1.351)

Para convocação de AG extraordinária pelos condôminos: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.355)

Para reconstrução ou venda: metade mais uma das frações ideais (art. 1.357)

TABELA DE ESPECIFICAÇÃO DE QUORUM – FIM DIDÁTICO

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Na verdade, pairam dúvidas quanto ao "quorum" previsto nos casos das aplicações das multas aos condôminos: infratores; inadimplentes e anti-sociais, sendo que a sociedade brasileira, nem mesmo os advogados não vêm aplicando na prática esses dispositivos. (artigos:1.336 e 1.337 do Código Civil)

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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