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Condomínio: Código Civil - Atualidades sobre "quorum"

Administração de Condomínios

Condomínio: Código Civil - Atualidades sobre "quorum"

Existe ainda uma grande nuvem cinzenta, quando analisamos a questão do "quorum" condominial.

A legislação do condomínio, hoje, inserta na lei Civil de 2002, com vigência em janeiro de 2003, revogou tácita e parcial a lei 4.191/64.

A questão da revogação nos traz inúmeros questionamentos e incertezas, que serão resolvidos com o tempo, conforme a melhor doutrina e jurisprudência.

Dentre elas (dúvidas), se coloca a questão "quorum", notadamente importante, pois as disposições gerais relativas às deliberações estão previstas nos artigos 1.352 e 1.353, do CC estando as demais matérias sujeitas a "quorum" especial contempladas em vários outros artigos.

Neste sentido, formulo algumas questões que serão respondidas colimando soluções e encaminhamentos das controvérsias.

QUORUM

1. Quais são os dispositivos que deliberam sobre quorum condominial no Novo Código Civil?

As disposições gerais relativas ao quorum de deliberações estão previstas nos arts. 1.325 e 1.353, do NOVO Código Civil, estando as demais matérias sujeitas a quorum especial contempladas em vários outros artigos.

2. Todos os condôminos devem obrigatoriamente ser convocados para comparecer a Assembleia Geral Ordinária(AGO) ou a Assembleia Geral Extraordinária (AGE)?

Sim. Todos os condôminos devem ser obrigatoriamente convocados, sob pena de nulidade do ato assemblar (art. 1.354 do NCC). Na hipótese de dificuldades quanto à convocação, recomendável fazer-se o conhecimento através de edital.

3. O que significa quorum especial no Novo Código Civil?

Significa ter o legislador estabelecido bases quantitativas distintas para votação de determinadas matérias. Havendo diversas referências legais:

A) 2/3 das frações ideais dos condôminos;

B) 2/3 dos condôminos;

C) a maioria dos condôminos;

D) unanimidade dos condôminos;

E) maioria absoluta dos membros da assembleia;

F) ¼ dos condôminos; e,

G) Maioria de votos dos presentes.

TABELA EXEMPLIFICATIVA – FIM DIDÁTICO

Tomamos por exemplo um condomínio edifício formado por 12 apartamentos, isto é, 12 frações ideais distintas; sendo que 3 unidades pertencem a Tirso, as demais (9) a outros condôminos.

Portanto temos 12 frações ideais e 10 condôminos.

Convocados todos para uma assembleia, somente 9 condôminos compareceram.

Assim, para os quóruns existentes no Novo Código Civil e a situação acima narrada, temos em números:

* arredondar para cima

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4. Especificação de quorum:

Para constituição de condomínio: 2/3 (dois terços) das frações (art. 1333)

Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV, do art. 1.336, se a convenção for omissa a respeito: 2/3 dos condôminos restantes (art. 1.336, §2º)

Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres: ¾ (três quartos) dos condôminos restantes (art. 1.337)

Para realização de obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos condôminos (art. 1.341, I)

Para realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, II)

Para realização de acréscimo às edificações existentes:2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.342)

Para construção no solo comum ou de outro pavimento com novas unidades: unanimidade dos condôminos (art. 1.343)

Para destituição do síndico: maioria dos presentes (art.1.349)

Para convocação de AG ordinária se o síndico não o faz: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.350, §1º)

Para alteração da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351)

Para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: unanimidade dos condôminos (art. 1.351)

Para convocação de AG extraordinária pelos condôminos: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.355)

Para reconstrução ou venda: metade mais uma das frações ideais (art. 1.357)

TABELA DE ESPECIFICAÇÃO DE QUORUM – FIM DIDÁTICO

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Na verdade, pairam dúvidas quanto ao "quorum" previsto nos casos das aplicações das multas aos condôminos: infratores; inadimplentes e anti-sociais, sendo que a sociedade brasileira, nem mesmo os advogados não vêm aplicando na prática esses dispositivos. (artigos:1.336 e 1.337 do Código Civil)

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.

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