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Condomínios do DF estão preparados contra Explosões e Incêndios???

Administração de Condomínios

Muitas instalações são feitas seguindo o critério do serviço mais barato. No entanto, é preciso que administradores e síndicos invistam em empresas que sigam as normas da ABNT

 

Na manhã do dia 15/12/2013, uma explosão em um restaurante na quadra 409 Norte deixou três pessoas feridas e mais de 30 desabrigadas. O incidente despertou a atenção da sociedade e de entidades como o Sindicondomínio/DF para a fiscalização da instalação do Gás Natural e do Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) em condomínios residenciais e comerciais do Distrito Federal.

 

É comum que proprietários de estabelecimentos e síndicos busquem a solução mais econômica para realizar a instalação do sistema. "No entanto, o processo deve ser acompanhado por construtoras, engenheiros e arquitetos, definindo com segurança a instalação da rede interna de gás nos mais variados empreendimentos", explica o presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio/DF), Dr. José Geraldo Pimentel.

 

As instalações de gás são reguladas por normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), portarias do Inmetro e pelo Corpo de Bombeiros. O texto da ABNT define procedimentos que deverão ser adotados pelos técnicos para a inspeção das instalações tanto do GLP quanto do Gás Natural, a exemplo das seguintes normas:

 

- NBR 15923, norma de inspeção de rede de distribuição interna de gases combustíveis em instalações residenciais e instalações de aparelhos a gás para uso residencial;

 

- NBR 13523 - Central de Gás Liquefeito de Petróleo: diz respeito a procedimentos e condições de segurança para o armazenamento do GLP;

 

- NBR 13103 - Instalação de Aparelhos a Gás para Uso Residencial - Requisitos dos Ambientes. Norma relativa tanto ao GLP quanto ao Gás Natural, especificando condições para instalar equipamentos a gás, como aquecedor, caldeiras coletivas etc.;

 

- NBR 15526 - Redes de Distribuição Interna para Gases Combustíveis em Instalações Residenciais e Comerciais - Projeto e Execução.

 

Além do risco de explosão - A insegurança nos condomínios do DF também existe em relação aos sistemas de segurança contra incêndio. Segundo o presidente do Sindicondomínio/DF, José Geraldo Pimentel, a situação pode ser preocupante.  "As manutenções preventiva e corretiva deixam muito a desejar, pois é comum verificar edifícios com sistema contra-incêndio totalmente destruído", questiona.

 

O presidente explica que todo edifício possui uma planta que foi cuidadosamente estudada e elaborada por um arquiteto e acompanhada por um responsável técnico (neste caso, engenheiro civil). As normas de segurança de um prédio devem seguir cuidadosamente as normas da ABNT, em especial, quanto aos equipamentos de segurança, que são vistoriados pelo Corpo de Bombeiros para a concessão do Habite-se (documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências da legislação local, estabelecidas pelo órgão responsável). Todos os equipamentos necessários para atender as urgências e as emergências também fazem parte deste projeto.

 

"O síndico deve cuidar para que todos os equipamentos existentes no edifício estejam em pleno funcionamento, impedindo que terceiros interfiram ou que os modifiquem ou danifiquem. É necessário ainda que, periodicamente, estes equipamentos recebam por parte do seu representante uma vistoria para analisar se, em caso de emergência, estes estarão prontamente disponíveis para o uso", ressalta Dr. Pimentel.

 

O Sindicondomínio/DF pode atuar junto aos síndicos prestando todos os esclarecimentos necessários por meio do seu corpo de engenheiros civis. "Além disso, na medida em que exista uma pendência que exige um laudo ou um parecer, ajudamos o síndico na solução completa do problema", destaca o presidente.

 

Corpo de Bombeiros - Os prédios precisam passar por vistorias periódicas para que recebam um certificado de segurança contra incêndio. O Corpo de Bombeiros emite o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), um documento que tem validade de apenas três anos e que precisa ser renovado. Existem empresas credenciadas pela instituição para prestar serviço de fabricação, comercialização, instalação e manutenção de sistemas de Segurança Contra Incêndio (SCI).

Os principais problemas que são observados em condomínios e que podem comprometer a segurança em caso de incêndio são: extintores de incêndios descarregados ou vencidos, ou ainda em local impróprio (fora da altura), corrimãos danificados, portas corta-fogo desreguladas e falta de treinamento por parte dos síndicos, funcionários e moradores para manuseio dos equipamentos.

 

Algumas orientações do CBMDF para instalação de GLP
 

- Os recipientes de gás da central de GLP devem obedecer ao afastamento de 1,5m de aberturas em nível inferior (4.11 da NBR 13523) e ao afastamento de 3m da projeção da rede elétrica (4.21 da NBR 13523), 3m de fontes de ignição (inclusive veículos) e de rampas de acesso ao subsolo (4.2.4 da NT 005-CBMDF e 4.13 da NBR 13523), 6m de outros depósitos de inflamáveis e 15m de depósitos de hidrogênio (4.14 e 4.15 da NBR 13523);

- O abrigo da central de GLP deve possuir paredes resistentes a 2h de fogo, com ventilação lateral inferior e superior (4.2.7 da NT 005-CBMDF);

-  A base do abrigo da central de GLP deverá ser firme em nível superior ao piso circundante com material incombustível (5.1.9 e 5.1.11 da NBR 13523 da ABNT);

-  A tubulação aparente da central de GLP precisa ser pintada na cor amarela (4.1.2 da NBR 13932);

-  A canalização de distribuição de GLP não podem passar em locais sem ventilação que possam ocasionar, em caso de vazamento, um acúmulo de gás, acarretando alto risco de explosão (4.2.5 da NT 005-CBMDF);

-  A central de GLP deverá obedecer ao afastamento de condutores de eletricidade (30cm com conduíte e 50cm sem proteção) (4.1.8 da NBR 13932);

- A sinalização da central de GLP deve estar visível de qualquer direção (perigo, inflamável, proibido fumar), conforme 5.6.1 da NBR 13523;

 

Fonte: Sindicondomínio / Site do CBMDF

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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