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Condôminos inadimplentes correm para negociar dívida

Administração de Condomínios

Há pouco mais de um mês da vigência da nova lei que fecha o cerco a condôminos inadimplentes, o número de moradores com cotas em atraso caiu de 20% para 12% no Rio. Segundo o Instituto Pró-Síndico, o medo que muitas pessoas tiveram de perder o seu imóvel, ou outro bem que agora pode ser penhorado em até três dias, levou a uma corrida por negociações do pagamento de dívida fora do âmbito da Justiça.

Em 18 de março começou a valer o novo Código de Processo Civil (CPC) que acelera as ações de cobrança de moradores que não pagam a cota condominial. A mudança do código instituiu a taxa como título executivo extrajudicial.

Na prática, significa dizer que basta o credor entrar na Justiça com processo de execução, apresentando boleto e ata da assembleia com o valor da cota para cobrar o débito do inadimplente. Antes, esse tipo de cobrança era feita em ação ordinária, demorando em média de cinco a oito anos para a decisão final do juiz.

A lei mais dura acabou facilitando o trabalho de síndicos de mais dos cerca de 20 mil condomínios no estado. E, por consequência, se tornou uma ‘pedra no sapato’ dos inadimplentes, que estão se movimentando para parcelar seus débitos.

Segundo o diretor do Instituto Pró-Síndico do Rio, Carlos Sampaio, com esse movimento a taxa média de inadimplência, que antes da vigência da lei era de 20%, caiu para 12%. “A queda reflete a procura pela negociação”, declara Sampaio, que também é administrador de condomínio.

Ele destaca que o acordo extrajudicial é bem mais vantajoso: “Isso porque permite parcelamento maior da dívida”, observa, lembrando que, agora, o CPC permite o pagamento parcelado em apenas seis vezes. Síndico de um condomínio em Jacarepaguá, o aposentado Herly Brito, 60 anos, foi orientado pelo administrador a negociar com cinco moradores. A estratégia surtiu efeito com quatro deles.

“Conseguimos recuperar valores de alguns moradores. Mas há um que não nos responde e, enquanto isso, os outros têm que pagar a mais por quem não quer negociar”, queixa-se ele, que não exita em ter ‘mãos de ferro’. “Vamos ter que entrar com a ação de execução. A lei veio em boa hora”, diz.

Setor ainda avalia melhor estratégia

Ainda que administradores e síndicos comemorem a nova lei, especialistas do setor e em Direito Imobiliário ponderam que nem sempre a ação de execução é a melhor opção.

Vice-presidente do Secovi Rio e diretor da Apsa, Leonardo Schneider diz que o processo tradicional não deve ser descartado, ainda que seja demorado. Isso porque a execução limita-se à cobrança de apenas um período. “Neste caso, o valor é fixado e as próximas cotas a vencer não ingressam no processo. Isto pode custar mais para o condomínio. Já a ação tradicional de cobrança demora mais. O condomínio deve avaliar se o valor compensa com relação ao tempo”, observa Schneider.

O advogado Sérgio Sender, que atende a Lowndes Administradora, lembra ainda que para entrar com a execução é preciso ter o valor da cota firmado em assembleia. “Sem isso, não é possível”, pontua.

Vias administrativas devem se esgotar

Os condôminos que estão com dívidas e ainda não fizeram um acordo devem se antecipar. Esse é o alerta da advogada Vanessa Sanson, especialista em cobrança condominial pela Tudo Azul Condomínio. Segundo Vanessa, a nova lei não deixa brechas para a inadimplência. Se o credor entrar com ação, ainda que o devedor não seja encontrado, o porteiro, ou outro funcionário do prédio, pode receber a notificação judicial de citação do devedor.

“Essa é uma novidade no código”, afirma a especialista, explicando que, depois que o credor entra com o processo, o devedor é citado e tem que indicar bens para penhora ou quitar a dívida integralmente ou parcelada. “Mas se o devedor sumir, o porteiro pode ser citado e o prazo de três dias começa a correr. Com isso, o juiz pode determinar a penhora de qualquer bem indicado pelo credor na ação, mesmo sem resposta do inadimplente”, afirma.

Outro ponto que a especialista destaca é a rigidez do acordo na Justiça. Para Vanessa, a negociação administrativa ficou mais atrativa. “Na Justiça ficou ruim, pois o acordo é limitado a pagamento de 30% na entrada e parcelamento em até seis vezes. Fora do processo, é possível oferecer mais parcelas”, observa. 
Vanessa ressalta, porém, que não há como isentar o devedor de juros e multa. “Esse é um valor comum de todos moradores, que pagam a mais para cobrir o buraco de quem não está em dia com as contas”, diz ela.

O diretor do Pró-Síndico, Carlos Calmon, afirma que antes de entrar com a ação, a administradora notifica o devedor e espera 30 dias. Depois, o jurídico cumpre o mesmo trâmite. “Depois disso, se não houver resposta, deve-se ir à Justiça”, diz.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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