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Condôminos inadimplentes correm para negociar dívida

Administração de Condomínios

Há pouco mais de um mês da vigência da nova lei que fecha o cerco a condôminos inadimplentes, o número de moradores com cotas em atraso caiu de 20% para 12% no Rio. Segundo o Instituto Pró-Síndico, o medo que muitas pessoas tiveram de perder o seu imóvel, ou outro bem que agora pode ser penhorado em até três dias, levou a uma corrida por negociações do pagamento de dívida fora do âmbito da Justiça.

Em 18 de março começou a valer o novo Código de Processo Civil (CPC) que acelera as ações de cobrança de moradores que não pagam a cota condominial. A mudança do código instituiu a taxa como título executivo extrajudicial.

Na prática, significa dizer que basta o credor entrar na Justiça com processo de execução, apresentando boleto e ata da assembleia com o valor da cota para cobrar o débito do inadimplente. Antes, esse tipo de cobrança era feita em ação ordinária, demorando em média de cinco a oito anos para a decisão final do juiz.

A lei mais dura acabou facilitando o trabalho de síndicos de mais dos cerca de 20 mil condomínios no estado. E, por consequência, se tornou uma ‘pedra no sapato’ dos inadimplentes, que estão se movimentando para parcelar seus débitos.

Segundo o diretor do Instituto Pró-Síndico do Rio, Carlos Sampaio, com esse movimento a taxa média de inadimplência, que antes da vigência da lei era de 20%, caiu para 12%. “A queda reflete a procura pela negociação”, declara Sampaio, que também é administrador de condomínio.

Ele destaca que o acordo extrajudicial é bem mais vantajoso: “Isso porque permite parcelamento maior da dívida”, observa, lembrando que, agora, o CPC permite o pagamento parcelado em apenas seis vezes. Síndico de um condomínio em Jacarepaguá, o aposentado Herly Brito, 60 anos, foi orientado pelo administrador a negociar com cinco moradores. A estratégia surtiu efeito com quatro deles.

“Conseguimos recuperar valores de alguns moradores. Mas há um que não nos responde e, enquanto isso, os outros têm que pagar a mais por quem não quer negociar”, queixa-se ele, que não exita em ter ‘mãos de ferro’. “Vamos ter que entrar com a ação de execução. A lei veio em boa hora”, diz.

Setor ainda avalia melhor estratégia

Ainda que administradores e síndicos comemorem a nova lei, especialistas do setor e em Direito Imobiliário ponderam que nem sempre a ação de execução é a melhor opção.

Vice-presidente do Secovi Rio e diretor da Apsa, Leonardo Schneider diz que o processo tradicional não deve ser descartado, ainda que seja demorado. Isso porque a execução limita-se à cobrança de apenas um período. “Neste caso, o valor é fixado e as próximas cotas a vencer não ingressam no processo. Isto pode custar mais para o condomínio. Já a ação tradicional de cobrança demora mais. O condomínio deve avaliar se o valor compensa com relação ao tempo”, observa Schneider.

O advogado Sérgio Sender, que atende a Lowndes Administradora, lembra ainda que para entrar com a execução é preciso ter o valor da cota firmado em assembleia. “Sem isso, não é possível”, pontua.

Vias administrativas devem se esgotar

Os condôminos que estão com dívidas e ainda não fizeram um acordo devem se antecipar. Esse é o alerta da advogada Vanessa Sanson, especialista em cobrança condominial pela Tudo Azul Condomínio. Segundo Vanessa, a nova lei não deixa brechas para a inadimplência. Se o credor entrar com ação, ainda que o devedor não seja encontrado, o porteiro, ou outro funcionário do prédio, pode receber a notificação judicial de citação do devedor.

“Essa é uma novidade no código”, afirma a especialista, explicando que, depois que o credor entra com o processo, o devedor é citado e tem que indicar bens para penhora ou quitar a dívida integralmente ou parcelada. “Mas se o devedor sumir, o porteiro pode ser citado e o prazo de três dias começa a correr. Com isso, o juiz pode determinar a penhora de qualquer bem indicado pelo credor na ação, mesmo sem resposta do inadimplente”, afirma.

Outro ponto que a especialista destaca é a rigidez do acordo na Justiça. Para Vanessa, a negociação administrativa ficou mais atrativa. “Na Justiça ficou ruim, pois o acordo é limitado a pagamento de 30% na entrada e parcelamento em até seis vezes. Fora do processo, é possível oferecer mais parcelas”, observa. 
Vanessa ressalta, porém, que não há como isentar o devedor de juros e multa. “Esse é um valor comum de todos moradores, que pagam a mais para cobrir o buraco de quem não está em dia com as contas”, diz ela.

O diretor do Pró-Síndico, Carlos Calmon, afirma que antes de entrar com a ação, a administradora notifica o devedor e espera 30 dias. Depois, o jurídico cumpre o mesmo trâmite. “Depois disso, se não houver resposta, deve-se ir à Justiça”, diz.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.

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