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Convocação de assembleia extraordinária.

Administração de Condomínios

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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