Carregando

Aguarde por gentileza.
Isso pode levar alguns minutos...

Fique por dentro

Há mais de 10 anos superando expectativas...

Solicite sua proposta

Corte de gastos pode prejudicar vida em condomínio

Síndico Profissional

Síndicos tentam cortar despesas para agradar condôminos e, com isso, podem colocar em risco a segurança dos moradores

A arrecadação de um condomínio tem o valor estipulado depois de uma análise detalhada nos custos dos últimos 12 meses e tem os números discutidos para ser aprovados na assembleia dos 

“Para uma boa previsão, é importante pegar as contas dos últimos 12 meses, tem que calcular também a inflação e avaliar, além das despesas fixas, os gastos que acontecem mês a mês”, e trabalhar com uma previsão anual para não correr o risco de “aumentar o condomínio a todo momento.”
 
O quadro de funcionários também tem que ser levado em consideração para os cálculos do rateio mensal. “Nos que têm funcionário próprio, é preciso ver a folha de pagamento, prever férias, décimo terceiro, contar com possíveis demissões. Nos que usam empresas terceirizadas, esse cálculo tem que ser personalizado”.
 
Corte de gastos
Segundo ele, síndicos tentam cortar despesas para agradar condôminos e, com isso, podem colocar em risco a segurança dos moradores. “Todo mundo quer pagar um condomínio mais em conta, por isso os condomínios estão cada vez mais enxutos. A tecnologia ainda é muito cara de ser instalada. Quando o empreendimento tem mais de 40 unidades, a segurança pode ficar comprometida dependendo da tecnologia que for instalada”. “Eu, particularmente, acho que o porteiro traz uma segurança e inibe ações de quadrilhas. Ele é um terceiro elemento. Economia sem critério, a qualquer custo, é perigoso, não é o melhor caminho para a segurança.”
 
O síndico profissional Paschoal Lombardi Junior, que administra um condomínio grande, composto por seis torres há quase sete anos, também tem cuidado ao cortar gastos.
 
“Logo quando começa a trabalhar num condomínio, você consegue renegociar contratos e talvez consiga diminuir gastos. Mas com o passar dos anos, você não consegue mais essa manobra. Tem que ser prudente ao enxugar os gastos, porque não pode afetar a vida do morador”, alerta.
 
Inadimplência
Como nem sempre é possível diminuir o valor, um outro problema que surge é a inadimplência em tempos de crise. 
 
“Precisamos prever a falta de pagamento. Trabalhamos com uma média, mas a inadimplência é sazonal e bem pontual”. “Um condômino atrasa uns dois meses e depois paga, o outro atrasa um mês e logo paga. Existe uma linearidade e, por mais que tenha atraso, o morador acaba pagando. Consideramos inadimplente mesmo aquele que demora mais de três meses para pagar.”
 
O síndico profissional diz que é preciso ter uma postura mais firme para os inadimplentes.
 
“Minha inadimplência é muito baixa atualmente, mas desde o início, quando entrei há mais de seis anos, pego pesado. Se completou três meses, levo para o jurídico e eles tomam as providências. Porque se você não agir, corre o risco de perder o controle.”
 
Imprevistos
Para evitar falta de dinheiro no caixa com imprevistos, Lombardi Junior faz uma estimativa sempre contando com gastos extras e inadimplências. “Nunca penso em deixar as contas no 0 a 0 para não ser pego de surpresa. Muitos caem no erro de fazer a previsão de que vai gastar R$ 10 mil e arrecada os R$ 10 mil. Sempre deixo uma gordura para poder queimar e poder suprir um problema ou outro”, diz. “Tenho fundo de reserva, mas existem regras para mexer nele. A melhor forma de não cometer erros é verificar o fluxo de caixa mês a mês, porque isso vai indicar se está indo para o positivo ou negativo.”
 
O especialista Berzoti concorda com o síndico profissional e recomenda trabalhar com uma certa segurança para possíveis emergências. “Uma boa margem para imprevistos é de 5%. O fundo de reserva nem sempre está disponível e não pode ser usado sempre que tiver algum problema.”
 
Valor contestado por moradores
O valor do condomínio, por sua vez, acaba sendo contestado por moradores. O síndico profissional recomenda transparência na prestação de contas. “Como a corrupção chegou nos condomínios também, o melhor a se fazer é contratar uma auditoria externa”, explica. “As minhas contas são todas auditadas. O conselho contratou uma auditoria de fora e todas as contas são prestadas de maneira transparente.”
 
Berzoti tem outra dica para os síndicos apresentares suas previsões orçamentárias. “A melhor coisa é prestar as contas mensalmente e, na hora da prestação de contas, é legal mostrar em um telão. É bom abrir para o debate com os moradores e acatar as boas ideias”.
 
Ambos recomendam ainda que os condôminos devem participar da assembleia geral ordinária, para que exista um consenso sobre os valores referentes à taxa de condomínio.
 
Registrar o que foi discutido em assembleia
Às vezes, é inevitável aumentar o valor do condomínio devido à inflação e à alta em despesas fixas. No entanto, pode acontecer de a assembleia dos moradores vetar a proposta. Lobardi Junior explica que o síndico tem que se precaver se isso acontecer.
 
“A previsão tem que ser justa para todos. A apresentação na assembleia é importantíssima e, por isso, precisa ser feita da maneira mais transparente possível com a prestação de contas. Apesar de todos os cálculos, os moradores podem negar esse aumento. Se ocorrer, o síndico precisa colocar na ata que fez a previsão e o aumento foi negado. Lá para frente, quando faltar dinheiro no caixa, ele apresenta isso como defesa.”
 
Fonte: Síndico news 

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • A construtora tem razão. Quando você compra um imóvel na planta, você só pode visitá-lo quando ele estiver 100% pronto. Cada morador irá vistoriar o apartamento quanto tiver a chave.
  • Infelizmente não é obrigatório. Para os prédios novos, ideal é que construtoras já entregassem com gerador. Nos prédios antigos, para instalar, é bem caro. É um conforto importante que deveria ser priorizado.
  • Dinheiro poupado tem como destino as emergências. Nesse caso, o síndico pode usar a verba quando precisar e depois comunicar aos moradores. Compras de equipamentos para a academia, por exemplo, precisam ser aprovadas antes pelos condôminos.
  • Seguro residencial ajuda a diminuir o prejuízo em casos como este. Condomínio precisa também investir em tecnologia.
  • Solução mais simples é alguém que gosta muito do cãozinho adotá-lo. Deixar ele na área comum não está certo. Se incomodar alguém, o síndico, infelizmente, precisa tirá-lo de lá.
  • Ideal é que o grupo seja usado como uma ferramenta de gestão e apenas para questões emergenciais. Não pode abrir espaço para fofocas e ataques pessoais. Dúvidas, ideias ou reclamações não-emergenciais precisam de um outro canal.
  • Quem faz isso atrapalha os vizinhos, que não conseguem marcar festas, e também prejudica as contas do condomínio, já que o cancelamento normalmente é de graça.
  • É preciso pagar o dobro sim. Cada imóvel tem uma matrícula. Quando se ocupa dois terrenos juntos, há duas matrículas e é preciso, sim, pagar dois boletos de condomínio.
  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.

ASSINE NOSSA NEWSLETTER