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Dicas de comportamento

Administração de Condomínios

Por Inaldo Dantas*

 

E você, sabe como se comportar numa assembleia de condomínio?

Conhecer a pauta, saber respeitar a opinião contrária e só falar quando lhe concedida a palavra, são as principais regras para uma boa participação na reunião

Nas relações condominiais, os deveres, que são muitos, têm uma relação pelo menos duas vezes maior que os direitos, que são poucos, mas, se bem exercidos, estão na medida exata para a garantia de uma boa convivência dentro de um condomínio. E um dos mais importantes destes direitos, sem dúvida é o de participar (debatendo) e votar, nas assembleias gerais.

 Está na lei: (Cód. Civil)

Art. 1.335. São direitos do condômino:

[...]

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

E mesmo assim, para poder exercer esse direito, há necessidade de cumprir com um dos deveres, que é estar quite com suas obrigações, ou melhor dizendo: estar com o pagamento de suas taxas de condomínio (e multas que tenha sofrido) rigorosamente quitadas.

 Mas vamos direto ao tema:

 Você sabe como deve se comportar numa assembleia de condôminos? Sabe mesmo??? Se não sabe, siga as dicas abaixo:

 A convocação

Qualquer que seja a assembleia que venha a ser realizada em um condomínio, essa deve preceder de um edital de convocação (que deve ser do conhecimento de todos os condôminos), e nesse edital devem constar o local (preferencialmente na sede do condomínio) a data, a hora, e, principalmente, os assuntos que serão discutidos (a pauta). O edital deve ser assinado pelo Síndico ou por 1?4 dos condôminos, quando aquele não a convoca e é interesse destes que a assembleia se realize.

A pauta

Uma vez definida a pauta, essa deve ser cumprida, não cabendo a nenhum dos participantes, alterá-la, nem mesmo trazer a plenário, assuntos que não tenham sido contemplados no edital. Portanto, quando você estiver participando de uma assembleia, não peça a palavra para tratar de assuntos que não estejam na pauta se for para se prevalecer daquela famosa frase “A assembleia é soberana”, saiba que nem tudo se encaixa nessa “teoria”. Falo disso mais a frente, quando tratar das decisões, acompanhe.

O pedido da palavra

Todo e qualquer condômino tem o direito a voz, e para que um assunto venha a ser votado, o debate é essencial. Quando a pauta está sendo apreciada, a forma como o condômino deve se pronunciar, é pedindo (e aguardando sua vez) a palavra ao presidente da mesa, que obrigatoriamente deve conceder, desde que o seu pronunciamento seja acerca do tema que se está apreciando. Qualquer outro assunto deve ser, pelo presidente da mesa, caçada a palavra, sem direito a protesto por quem venha a sofrer essa cassação. Lembre-se disso quando for pedir a palavra e nunca se esqueça de aguardar sua vez e, principalmente, deixar que outra pessoa, aquela que pediu a palavra antes de você, fale também. É uma questão de educação.

O exercício do direito de votar

Os assuntos que precisem da aprovação dos condôminos (nem tudo que esteja na pauta é passível de votação) devem ser aprovados ou não, pelo voto que a convenção de cada condomínio assim exija. Lembre-se que o voto de cada condômino deve ser respeitado. Não é porque você não concorde com o que está sendo proposto, que todos os outros condôminos também tenham que concordar com você. É comum ouvirmos nas assembleias: “ Eu não aceito isso!!”. O correto é você dizer: “Eu voto contra”, afinal, não será o seu voto que vai definir a decisão e uma vez decidido, mesmo contrariando seu voto, você vai ter que cumprir, se a decisão for legal, óbvio.

Concluindo

Para que você possa tirar maior proveito de sua participação na assembleia, e para que, principalmente, a assembleia seja produtiva (a produtividade da assembleia traz mais benefício para os condôminos), siga os passos acima, com certeza as decisões serão tomadas com mais razoabilidade.  Boa assembleia!

Fonte: Sindiconet.

(*)
Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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