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Divisão injusta nos condomínios.

Administração de Condomínios

A cobrança desequilibrada da quota de condomínio é facilmente constatada nos condomínios com unidades diferenciadas

Para propiciar uma boa convivência é fundamental que o condomínio tenha uma regulamentação acertada quanto à divisão das despesas, pois cobrar acima do que a unidade consome ou tem à disposição se mostra injusto. A cobrança desequilibrada da quota de condomínio é facilmente constatada nos condomínios com unidades diferenciadas, como coberturas e apartamentos térreos que pagam muito mais que os apartamentos tipo, apesar de utilizarem as áreas comuns da mesma maneira.
 
Tal anomalia também ocorre em muitos edifícios comerciais compostos por salas e lojas térreas. Infelizmente, poucos profissionais têm domínio do conceito de fração ideal e assim vemos administrações impondo o rateio das despesas com base nela, que apesar de ser legal, em alguns casos, resulta em cobranças ilógicas. Nenhuma lei revogou a matemática ou autoriza lesar o vizinho. É imoral a maioria composta pelas unidades menores se unir para impedir a alteração da convenção aproveitando-se do fato de ser necessário o quórum de 2/3 dos condôminos.
 
É lamentável percebermos os reflexos que geram conflitos quando o assunto exige a compreensão de cálculos e a interpretação das leis, sendo esses os pontos básicos para entender as regras que envolvem um condomínio e o rateio. Diversas pesquisas sobre o ensino no Brasil comprovam que apenas 9% dos estudantes terminam o ensino médio sabendo matemática, sendo que somente 26% conseguem interpretar textos adequadamente. Talvez seja por isso que alguns têm dificuldade de entender que se deve pagar exatamente pelo que se utiliza, por uma questão de lógica e honestidade.
 
Ignoram que a fração ideal foi criada pela Lei 4.591/64 para servir de base no rateio de custos numa incorporação, ou seja, o valor que cada adquirente de unidades vendidas na planta ou em construção pagará para ter seu imóvel concluído.
 
A maioria das convenções é redigida de forma amadora e motiva confusões quando estipulam o rateio de despesas de conservação e manutenção com base na fração ideal, pois na realidade tais despesas decorrem do uso das áreas comuns, que são utilizadas de forma igualitária. A quota de condomínio é criada após o edifício ser concluído e habitado e não tem qualquer relação com o tamanho interno das unidades.
 
A finalidade da taxa de condomínio é custear as despesas do edifício, como energia elétrica das partes comuns, fornecimento de água, folha de pagamento de empregados do condomínio, limpeza, etc, indispensáveis à sua manutenção e conservação. Se todas as unidades usufruem das áreas comuns de maneira semelhante, não tem o menor sentido que o apartamento de cobertura pague mais pela manutenção ou conservação dessas áreas, bem como pelos empregados que servem a todos os moradores.
 
A unidade maior do que a outra realmente tem valor patrimonial mais elevado e por isso paga a mais todo ano o IPTU e o ITBI no momento da compra, pois essas despesas são tributos. O imposto é calculado sobre o valor patrimonial, sendo uma afronta à inteligência confundir tal regra com o rateio de condomínio.
 
Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.

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