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Administração de Condomínios

Existem muitos condomínios que estão convencidos dos benefícios e vantagens proporcionados pela terceirização, mas que não a contratam porque não têm recursos suficientes para indenizar seus atuais empregados. E pensam, também, que a partir de setembro já não é mais o momento mais adequado porque não dá mais tempo de demitir os empregados sem incorrer no reflexo do reajuste anual da categoria, que ocorre no  mês de outubro de cada ano. Acontece que não obstante a incidência do índice de reajuste no valor das indenizações a serem pagas, ainda existem vantagens financeiras a serem obtidas com a terceirização executada em finais de ano. Explicamos: existem empresas terceirizadoras financeiramente sólidas, que se dispõem a emprestar os recursos necessários para a indenização dos empregados a juros simbólicos, muito abaixo do que os bancos cobram. Mais baixo até do que se paga para um consignado, por exemplo. Essa operação de financiamento de uma empresa para um condomínio, isto é de um CNPJ para outro, é absolutamente legal, e está previsto em inúmeros artigos do Código Civil que regulamentam os contratos de mútuo, que é como chamam as operações financeiras entre duas entidades jurídicas. A propósito, essa operação se reveste de total amparo legal, pois ela é contratada para viabilizar a terceirização dos serviços, que é o objetivo maior da terceirizadora. Sua legitimidade é inquestionável, portanto. E esse financiamento pode ser feito pelo valor total da indenização calculada, incluindo, além do saldo de salário, as férias proporcionais, o terço das férias, e o 13º salário que geralmente não é provisionado ao longo do ano e, principalmente, a indenização de 50% do saldo da conta do FGTS. Portanto, na contratação da terceirização, o condomínio automaticamente obtém os recursos necessários para a indenização integral dos empregados com a própria empresa terceirizadora, que faz o empréstimo para pagamento em até 36 meses em parcelas mensais fixas, ou seja, em valor constante, de maneira a permitir um controle orçamentário sem qualquer variação ao longo do ano. Nota-se, portanto, que apenas com a decisão de terceirizar os serviços de limpeza e de portaria, o condomínio elimina o seu passivo trabalhista, elimina a necessidade de fazer arrecadação extra para pagamento do 13º salário e, ainda, muito possivelmente, paga as prestações desse financiamento com a própria economia proporcionada pela terceirização. Essa afirmação de que a terceirização proporciona uma redução nos custos com empregados é comprovável mediante um estudo comparativo que se faz com os números extraídos do balancete do condomínio. Isso quer dizer que o síndico terá total certeza do valor dessa redução antes de qualquer comprometimento. Assim, ele estará tomando uma decisão consciente dos resultados que alcançará, sem nenhuma chance para surpresas. Uma vez terceirizado, o síndico passa a contar com toda uma estrutura administrativa para apoiá-lo no gerenciamento dos assuntos condominiais, pois contará com supervisores diurnos e noturnos, que se certificam de que os empregados estão devidamente uniformizados e os serviços estão sendo executados conforme as rotinas estabelecidas por escrito. E o síndico passará a contar com empregados reservas para cobertura de eventuais faltas, licenças, empregados extras para mutirões de limpeza, por exemplo. Pelo fato desses novos empregados não estarem registrados no CNPJ do condomínio, o síndico não terá nenhuma preocupação em pedir a substituição de qualquer um deles, a qualquer tempo, pois não tem mais passivo trabalhista e nem preocupações com possíveis ações trabalhistas. É outra situação completamente diferente, permitindo ao síndico que passe a direcionar seu tempo aos seus afazeres pessoais e ao convívio e lazer com sua família. Mesmo que ainda tenha dúvidas quanto ao processo, não hesite em nos consultar e pedir uma proposta. Fazemos uma avaliação completa e descompromissada, dos custos atuais com os custos pós-terceirização, para que tenha noção exata da capacidade de poder pagar as parcelas mensais do empréstimo colocado à disposição.
 
Fonte: Síndico news

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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