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Empresas dentro de condomínios

Administração de Condomínios

A finalidade do imóvel residencial é única e não comporta atividades comerciais que causem prejuízos aos demais moradores
 
Unidades autônomas podem ser registradas como domicílio fiscal, mas não podem sediar empresas

Mais de 200 mil microempreendedores individuais de Santa Catarina e cerca de sete milhões de autônomos no Brasil têm desde abril deste ano um estímulo a mais para os negócios. A partir de agora, profissionais com esse perfil poderão usar o endereço da moradia como domicílio fiscal da empresa, quando a atividade não exigir local específico para funcionamento. É o que está previsto no Projeto de Lei da Câmara Complementar (PLC) 167/2015, de autoria do deputado federal Mauro Mariani (PMDB/SC), já sancionado e publicado, dia 19 de abril, no Diário Oficial da União.

A justificativa é que alguns empreendedores individuais poderiam exercer a atividade em casa, sem a necessidade de uma sede própria. Mas, estão impedidos de fazê-lo pela legislação de vários estados e municípios, que proíbem a coincidência entre o endereço da empresa e o endereço residencial.

Doutor em ciências jurídicas e sociais, o advogado Luiz Fernando Ozawa avalia que a lei poderá impactar os condomínios, à medida que os condôminos confundirem domicílio fiscal com sede da empresa. “O fato de uma Lei Federal autorizar um Micro Empreendedor Individual (MEI) a registrar seu endereço pessoal como fiscal, não quer dizer que está autorizada a instalação da sede da empresa, em especial, na unidade privada e autônoma, de um condomínio residencial”, explica.

O objetivo da lei é regularizar atividades comerciais informais, especialmente, prestadores de serviço. Porém, nos condomínios residenciais, a finalidade do imóvel é única e não comporta atividades comerciais nas unidades privadas autônomas. Ou seja, devem-se respeitar as regras do MEI por Lei Federal, porém, as leis do condomínio que são a Convenção e o Regimento também devem ser respeitadas.

Segundo Ozawa, em condomínios residenciais não se pode admitir que as unidades autônomas, privadas, residenciais, passem a sediar atividades comerciais, onde se recebem clientes. Porém, se a atividade é de prestação de serviços fora do ambiente condominial, ou ainda atividades como pintar panos de prato ou manter um site da internet, a princípio não haverá prejuízo algum à coletividade do condomínio, e os demais condôminos talvez nem saibam que tal atividade exista. “Se a atividade é algo como um estúdio de tatuagem, salão de beleza, estúdio de música, ou qualquer outra que gere entra e sai de clientes, fornecedores, terceiros no condomínio, barulho excessivo, uso inadequado das dependências comuns e outros danos extraordinários à vida comum dos demais residentes, não há como se tolerar”, esclarece.

Unidades residenciais

Advogada especialista em gestão condominial, Dirlei Magro concorda afirmando que são legislações diferentes e lembra que empresas que tenham funcionário, por exemplo, poderiam interferir na segurança dos condomínios. “Esse é um dos casos que nos mostra que não é possível abrir exceção, pois esse tipo de empresa desvirtuaria completamente a finalidade residencial de um condomínio”, destaca a especialista.

A advogada explica que o síndico deverá verificar a convenção condominial e advertir o condômino que está infringindo regras. “O síndico não tem poder para autorizar a instalação de empresa em prédio residencial e a prefeitura quando verifica que um apartamento está sendo utilizado de forma comercial altera o valor do IPTU”, alerta Dirlei.

O advogado Luiz Fernando Ozawa lembra que a liberdade sobre a propriedade privada em condomínio não é a mesma que em residências de propriedade única, como as casas. E para evitar transtornos, orienta que, com base na Convenção e no Regimento Interno, o síndico informe e alerte a todos sobre a finalidade dos imóveis. “Em caso de haver infração pelo desvio de finalidade da unidade, caberá ao síndico, com base na Convenção ou Regimento, desempenhar seu papel, advertindo, multando e, em casos mais extremos, e com a autorização da assembleia, propor uma ação judicial para inibir o condômino que prejudicar os demais residentes”, conclui.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.

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