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Empresas dentro de condomínios

Administração de Condomínios

A finalidade do imóvel residencial é única e não comporta atividades comerciais que causem prejuízos aos demais moradores
 
Unidades autônomas podem ser registradas como domicílio fiscal, mas não podem sediar empresas

Mais de 200 mil microempreendedores individuais de Santa Catarina e cerca de sete milhões de autônomos no Brasil têm desde abril deste ano um estímulo a mais para os negócios. A partir de agora, profissionais com esse perfil poderão usar o endereço da moradia como domicílio fiscal da empresa, quando a atividade não exigir local específico para funcionamento. É o que está previsto no Projeto de Lei da Câmara Complementar (PLC) 167/2015, de autoria do deputado federal Mauro Mariani (PMDB/SC), já sancionado e publicado, dia 19 de abril, no Diário Oficial da União.

A justificativa é que alguns empreendedores individuais poderiam exercer a atividade em casa, sem a necessidade de uma sede própria. Mas, estão impedidos de fazê-lo pela legislação de vários estados e municípios, que proíbem a coincidência entre o endereço da empresa e o endereço residencial.

Doutor em ciências jurídicas e sociais, o advogado Luiz Fernando Ozawa avalia que a lei poderá impactar os condomínios, à medida que os condôminos confundirem domicílio fiscal com sede da empresa. “O fato de uma Lei Federal autorizar um Micro Empreendedor Individual (MEI) a registrar seu endereço pessoal como fiscal, não quer dizer que está autorizada a instalação da sede da empresa, em especial, na unidade privada e autônoma, de um condomínio residencial”, explica.

O objetivo da lei é regularizar atividades comerciais informais, especialmente, prestadores de serviço. Porém, nos condomínios residenciais, a finalidade do imóvel é única e não comporta atividades comerciais nas unidades privadas autônomas. Ou seja, devem-se respeitar as regras do MEI por Lei Federal, porém, as leis do condomínio que são a Convenção e o Regimento também devem ser respeitadas.

Segundo Ozawa, em condomínios residenciais não se pode admitir que as unidades autônomas, privadas, residenciais, passem a sediar atividades comerciais, onde se recebem clientes. Porém, se a atividade é de prestação de serviços fora do ambiente condominial, ou ainda atividades como pintar panos de prato ou manter um site da internet, a princípio não haverá prejuízo algum à coletividade do condomínio, e os demais condôminos talvez nem saibam que tal atividade exista. “Se a atividade é algo como um estúdio de tatuagem, salão de beleza, estúdio de música, ou qualquer outra que gere entra e sai de clientes, fornecedores, terceiros no condomínio, barulho excessivo, uso inadequado das dependências comuns e outros danos extraordinários à vida comum dos demais residentes, não há como se tolerar”, esclarece.

Unidades residenciais

Advogada especialista em gestão condominial, Dirlei Magro concorda afirmando que são legislações diferentes e lembra que empresas que tenham funcionário, por exemplo, poderiam interferir na segurança dos condomínios. “Esse é um dos casos que nos mostra que não é possível abrir exceção, pois esse tipo de empresa desvirtuaria completamente a finalidade residencial de um condomínio”, destaca a especialista.

A advogada explica que o síndico deverá verificar a convenção condominial e advertir o condômino que está infringindo regras. “O síndico não tem poder para autorizar a instalação de empresa em prédio residencial e a prefeitura quando verifica que um apartamento está sendo utilizado de forma comercial altera o valor do IPTU”, alerta Dirlei.

O advogado Luiz Fernando Ozawa lembra que a liberdade sobre a propriedade privada em condomínio não é a mesma que em residências de propriedade única, como as casas. E para evitar transtornos, orienta que, com base na Convenção e no Regimento Interno, o síndico informe e alerte a todos sobre a finalidade dos imóveis. “Em caso de haver infração pelo desvio de finalidade da unidade, caberá ao síndico, com base na Convenção ou Regimento, desempenhar seu papel, advertindo, multando e, em casos mais extremos, e com a autorização da assembleia, propor uma ação judicial para inibir o condômino que prejudicar os demais residentes”, conclui.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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