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Justiça autoriza cobrança de multa de 10% para quem atrasa condomínio.

Administração de Condomínios

Decisão inédita do STJ abre precedente para multar vizinho que não paga o condomínio. Inadimplência aumentou mais de 30% de 2014 para 2015.

Uma decisão inédita da Justiça abriu precedente para multar aquele vizinho que não paga o condomínio. A punição que existe hoje não está inibindo o calote. Essa decisão do STJ veio bem na hora que o atraso nos condomínios tem aumentado.

Aumentou mais de 30%, do ano passado para cá. O Superior Tribunal de Justiça autorizou um condomínio a cobrar mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino. O tribunal usou uma expressão que já existe no Código Civil para classificar os caloteiros: é conduta antissocial. A crise econômica está aí, muita gente deixando de pagar as contas, mas quem deixa de pagar a taxa de condomínio acaba prejudicando os vizinhos.

Um condomínio em Brasília tem 438 apartamentos. Foi inaugurado há pouco mais de dois anos. Mas já acumula uma dívida de R$ 120 mil, dinheiro da taxa de condomínio que 67 moradores deixaram de pagar. De acordo com o síndico, a maioria está inadimplente há mais de dez meses. “Todo mundo sai prejudicado e os que pagam em dia faz com que o condomínio funcione na sua normalidade. No básico. Não dá para fazer nada extra”, afirma o síndico Adir Santos.

Um morador, que paga a taxa em dia, reclama. “Realmente está prejudicando porque podia melhorar a segurança, colocar mais câmeras, colocar um sistema de segurança integrado”, diz Cristian Ribeiro, analista de TI. 

Como é um prédio de kitinetes. Moram muitos estudantes que têm muitas bicicletas. Hoje elas estão em uma área improvisada. O sindico tem projeto para construir três bicicletários a um custo nem tão alto assim: R$ 10 mil. Mas por causa da inadimplência, não está sobrando dinheiro. Esse e vários outros projetos vão ficar para depois. Também não vai dar para trocar, por enquanto, o sistema que controla o tempo de abertura e fechamento do portão da garagem.

“A gente deixa de ver execução de obras, de algumas atividades que são essenciais para o todo, exatamente porque não existe capitalização em função da inadimplência”, afirma Felix Cabral, morador e ex-síndico.

Quem atrasa o pagamento normalmente paga juros e multa de 2% ao mês. Mas a administração de um prédio comercial em Brasília conseguiu uma autorização da Justiça para cobrar, além disso, mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um condômino que atrasou o pagamento por vários meses seguidos. Foi uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça.

Ao votar a favor da multa extra, o relator da ação argumentou que o condômino teve um comportamento antissocial e explicou que faz isso só quem pratica atividade ilícita ou usa o imóvel para prostituição ou comércio de drogas, mas também quem deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas de condomínio.

A Associação Brasileira de Administradores de Imóveis diz que a inadimplência no pagamento de condomínios aumentou de 4,97% entre janeiro e agosto do ano passado para 6,62% este ano. O assessor jurídico da associação acredita que a decisão do tribunal pode ajudar a desestimular esse atraso.

“Ele sabendo que poderá ser apenado com uma multa maior do que os 2%, em razão da sua reiteração, com certeza isso vai acabar desestimulando a inadimplência. É uma ferramenta que pode ser utilizada com eficácia pelos condomínios”, Marcelo Borges, da Associação de Administradores de Imóveis.

O Félix concorda. “É necessário não somente o incentivo para quem é pontual como a punição para aquele que está devendo”, afirma.

No caso julgado, o estatuto do condomínio já previa a cobrança da multa extra de 10%, mas o inquilino não quis pagar e por isso a briga foi parar na Justiça. A decisão não obriga outros tribunais a autorizar a aplicação de multa acima de 2%, mas ela vai servir como base para pedidos semelhantes que chegarem ao Superior Tribunal.

Fonte: Bom dia brasil

 

 

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.

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