Carregando

Aguarde por gentileza.
Isso pode levar alguns minutos...

Fique por dentro

Há mais de 10 anos superando expectativas...

Solicite sua proposta

Medida provisória deve simplificar a legalização dos condomínios no DF

Administração de Condomínios

O Congresso Nacional deve votar até o fim deste mês a Medida Provisória que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana

Com a consolidação da MP 759/2016, a regularização de condomínios, como os localizados no Jardim Botânico, Arniqueiras e Vicente Pires, pode ser simplificada
 
O Congresso Nacional deve votar até o fim deste mês a Medida Provisória (MP) número 759/2016 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. A norma atinge diretamente um dos principais problemas do Distrito Federal: a regularização de terras, tanto de condomínios urbanos, quanto de áreas rurais. Segundo dados da Companhia de Planejamento do DF, 22,15% dos domicílios da capital do país estão localizados em terrenos irregulares. A MP ganha amplitude no DF porque abrange não só as moradias de baixa renda como também os parcelamentos de classes média, baixa e alta.
 
Com a consolidação da MP 759/2016, a regularização de condomínios, como os localizados no Jardim Botânico, Arniqueiras e Vicente Pires, pode ser simplificada. A nova norma federal traz uma série de facilidades e flexibilizações, muitas delas questionadas por entidades civis, como o Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB). Segundo a Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth) do DF, os processos de regularização em andamento não serão modificados até a regulamentação geral da MP.
 
Uma das mudanças trazidas pela MP é a possibilidade de venda direta de imóveis situados em terras públicas ao ocupante irregular, sem precisar de licitação. A prática é possível no DF, entretanto, segue uma série de quesitos impostos pelo Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) assinado entre o GDF e o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) em 2007, como, por exemplo, que o ocupante só tenha aquela moradia no lote irregular e que a edificação tenha sido concluída até 2006.
 
Dessa forma, com a MP, a venda direta está autorizada de vez, entretanto, ainda é preciso uma regulamentação do assunto. Na análise do presidente da Terracap, Júlio César de Azevedo Reis, a venda direta é uma boa opção para resolver as questões fundiárias envolvendo terras públicas. “É a alternativa mais justa para a regularização fundiária urbana, porque vai priorizar a pessoa que ocupa mais tempo.”
 
O preço a ser pago pelo ocupante é outra polêmica. A determinação da MP é de que, no valor, se desconte de benfeitorias feitas, como instalações de água, luz e asfalto. “Um grande problema dos condomínios do DF é o preço. O abatimento das benfeitorias sempre foi permitido, o que tinha dúvida era a questão da valorização por causa do que foi feito. Fizemos uma emenda para que isso seja possível. O objetivo é que seja pago o preço da terra nua”, defende Izalci Lucas (PSDB-DF), presidente da Comissão Mista da MP 759/2016 no Congresso Nacional.
 
Outro tema polêmico tratado na MP é a flexibilização de parâmetros urbanísticos. Ou seja, os municípios estão liberados para regularizar áreas ocupadas sem padrões definidos, como, por exemplo, tamanho mínimo de lote e espaços destinados a equipamentos públicos, como praças e escolas. Entretanto, o secretário da Segeth, Thiago de Andrade, explica que, no caso do DF, essas diretrizes estão disciplinadas no Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) e em outros instrumentos legais, por isso, continuarão sendo cobrados para a regularização ocorrer. “O normativo federal faculta aos municípios brasileiros não exigir esses parâmetros. Mas, no DF, nós exigimos um percentual de áreas para escolas, saúde, etc. Além de um mínimo de espaços livres, como praças e jardins.”
 
Licença ambiental
A flexibilização da licença ambiental é outro assunto delicado. De acordo com o deputado Izalci Lucas, a MP e suas emendas permitem a separação da parte do condomínio construída em área ambiental daquela sem problemas como o meio ambiente. “Vamos supor que 5% do condomínio esteja construído em Área de Preservação Permanente. Hoje, o condomínio não é regularizado enquanto não se resolve essa pendência. Com a lei, permite-se que se separe o que tem problema e regularize o restante.” A mesma situação vale para brigas judiciais. Se ela envolver apenas uma fração do parcelamento, o pedaço com o imbróglio pode ser isolado e a regularização, continuar.
 
As áreas de destinação rural, mas que, ao longo do tempo, cresceram como cidade também deverão ser tratadas como espaço urbano. Seria o caso, por exemplo, da Colônia Agrícola Vicente Pires e da região do Café Sem Troco. Porém, como não há regulamentação, não se sabe o que seria determinante para a área rural ser considerada como consolidação urbana.
 
Na opinião de Thiago de Andrade, a MP tem o intuito de facilitar a regularização, entretanto, ainda é complicado saber os efeitos da norma porque falta regulamentação de vários tópicos. “É algo difícil de falar neste momento. Temos apenas um lado da moeda. A norma mostrou a cara, mas não o valor.” O secretário alerta que os órgãos do GDF têm debatido a questão com profundidade, inclusive, com riscos, como o de institucionalizar a irregularidade e a grilagem.
 
Trâmite e oposição
A MP foi editada no último dia 23 de dezembro e, para virar lei, precisa ser votada no Congresso Nacional. Embora a norma venha com o intuito de regularizar ocupações consolidadas em todo o país, ela ainda é polêmica e envolta por lacunas que demandam regulamentações. Para o IAB, o tema é muito complexo para ser decidido por uma medida provisória, sem a participação de entidades civis e da sociedade no processo.
 
Em carta assinada por sete entidades civis, diz-se que: “A MP 759/2016 foi apresentada ao país num contexto de pouca participação e sem considerar que há um ordenamento jurídico que rege as questões urbanísticas no Brasil”. O texto complementa ainda que “a regularização fundiária não é disciplina de direito imobiliário, mas de direito urbanístico. Seu objetivo não é produzir propriedade, mas gerar cidades”.
 
Para saber mais 
Aprovação dos parlamentares
 
A Medida Provisória (MP) é um instrumento com força de lei, adotado pelo presidente da República em casos de relevância e urgência. Produz efeitos imediatos, mas depende de aprovação do Congresso Nacional para transformação definitiva em lei. Seu prazo de vigência é de 60 dias, prorrogáveis uma vez por igual período. Se não for aprovada no prazo de 45 dias, contados da sua publicação, a MP tranca a pauta de votações da Casa em que se encontrar (Câmara ou Senado) até que seja votada. Nesse caso, a Câmara só pode votar alguns tipos de proposição em sessão extraordinária.
 
Fonte: Síndico news

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.

ASSINE NOSSA NEWSLETTER