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Medida provisória deve simplificar a legalização dos condomínios no DF

Administração de Condomínios

O Congresso Nacional deve votar até o fim deste mês a Medida Provisória que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana

Com a consolidação da MP 759/2016, a regularização de condomínios, como os localizados no Jardim Botânico, Arniqueiras e Vicente Pires, pode ser simplificada
 
O Congresso Nacional deve votar até o fim deste mês a Medida Provisória (MP) número 759/2016 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. A norma atinge diretamente um dos principais problemas do Distrito Federal: a regularização de terras, tanto de condomínios urbanos, quanto de áreas rurais. Segundo dados da Companhia de Planejamento do DF, 22,15% dos domicílios da capital do país estão localizados em terrenos irregulares. A MP ganha amplitude no DF porque abrange não só as moradias de baixa renda como também os parcelamentos de classes média, baixa e alta.
 
Com a consolidação da MP 759/2016, a regularização de condomínios, como os localizados no Jardim Botânico, Arniqueiras e Vicente Pires, pode ser simplificada. A nova norma federal traz uma série de facilidades e flexibilizações, muitas delas questionadas por entidades civis, como o Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB). Segundo a Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth) do DF, os processos de regularização em andamento não serão modificados até a regulamentação geral da MP.
 
Uma das mudanças trazidas pela MP é a possibilidade de venda direta de imóveis situados em terras públicas ao ocupante irregular, sem precisar de licitação. A prática é possível no DF, entretanto, segue uma série de quesitos impostos pelo Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) assinado entre o GDF e o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) em 2007, como, por exemplo, que o ocupante só tenha aquela moradia no lote irregular e que a edificação tenha sido concluída até 2006.
 
Dessa forma, com a MP, a venda direta está autorizada de vez, entretanto, ainda é preciso uma regulamentação do assunto. Na análise do presidente da Terracap, Júlio César de Azevedo Reis, a venda direta é uma boa opção para resolver as questões fundiárias envolvendo terras públicas. “É a alternativa mais justa para a regularização fundiária urbana, porque vai priorizar a pessoa que ocupa mais tempo.”
 
O preço a ser pago pelo ocupante é outra polêmica. A determinação da MP é de que, no valor, se desconte de benfeitorias feitas, como instalações de água, luz e asfalto. “Um grande problema dos condomínios do DF é o preço. O abatimento das benfeitorias sempre foi permitido, o que tinha dúvida era a questão da valorização por causa do que foi feito. Fizemos uma emenda para que isso seja possível. O objetivo é que seja pago o preço da terra nua”, defende Izalci Lucas (PSDB-DF), presidente da Comissão Mista da MP 759/2016 no Congresso Nacional.
 
Outro tema polêmico tratado na MP é a flexibilização de parâmetros urbanísticos. Ou seja, os municípios estão liberados para regularizar áreas ocupadas sem padrões definidos, como, por exemplo, tamanho mínimo de lote e espaços destinados a equipamentos públicos, como praças e escolas. Entretanto, o secretário da Segeth, Thiago de Andrade, explica que, no caso do DF, essas diretrizes estão disciplinadas no Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) e em outros instrumentos legais, por isso, continuarão sendo cobrados para a regularização ocorrer. “O normativo federal faculta aos municípios brasileiros não exigir esses parâmetros. Mas, no DF, nós exigimos um percentual de áreas para escolas, saúde, etc. Além de um mínimo de espaços livres, como praças e jardins.”
 
Licença ambiental
A flexibilização da licença ambiental é outro assunto delicado. De acordo com o deputado Izalci Lucas, a MP e suas emendas permitem a separação da parte do condomínio construída em área ambiental daquela sem problemas como o meio ambiente. “Vamos supor que 5% do condomínio esteja construído em Área de Preservação Permanente. Hoje, o condomínio não é regularizado enquanto não se resolve essa pendência. Com a lei, permite-se que se separe o que tem problema e regularize o restante.” A mesma situação vale para brigas judiciais. Se ela envolver apenas uma fração do parcelamento, o pedaço com o imbróglio pode ser isolado e a regularização, continuar.
 
As áreas de destinação rural, mas que, ao longo do tempo, cresceram como cidade também deverão ser tratadas como espaço urbano. Seria o caso, por exemplo, da Colônia Agrícola Vicente Pires e da região do Café Sem Troco. Porém, como não há regulamentação, não se sabe o que seria determinante para a área rural ser considerada como consolidação urbana.
 
Na opinião de Thiago de Andrade, a MP tem o intuito de facilitar a regularização, entretanto, ainda é complicado saber os efeitos da norma porque falta regulamentação de vários tópicos. “É algo difícil de falar neste momento. Temos apenas um lado da moeda. A norma mostrou a cara, mas não o valor.” O secretário alerta que os órgãos do GDF têm debatido a questão com profundidade, inclusive, com riscos, como o de institucionalizar a irregularidade e a grilagem.
 
Trâmite e oposição
A MP foi editada no último dia 23 de dezembro e, para virar lei, precisa ser votada no Congresso Nacional. Embora a norma venha com o intuito de regularizar ocupações consolidadas em todo o país, ela ainda é polêmica e envolta por lacunas que demandam regulamentações. Para o IAB, o tema é muito complexo para ser decidido por uma medida provisória, sem a participação de entidades civis e da sociedade no processo.
 
Em carta assinada por sete entidades civis, diz-se que: “A MP 759/2016 foi apresentada ao país num contexto de pouca participação e sem considerar que há um ordenamento jurídico que rege as questões urbanísticas no Brasil”. O texto complementa ainda que “a regularização fundiária não é disciplina de direito imobiliário, mas de direito urbanístico. Seu objetivo não é produzir propriedade, mas gerar cidades”.
 
Para saber mais 
Aprovação dos parlamentares
 
A Medida Provisória (MP) é um instrumento com força de lei, adotado pelo presidente da República em casos de relevância e urgência. Produz efeitos imediatos, mas depende de aprovação do Congresso Nacional para transformação definitiva em lei. Seu prazo de vigência é de 60 dias, prorrogáveis uma vez por igual período. Se não for aprovada no prazo de 45 dias, contados da sua publicação, a MP tranca a pauta de votações da Casa em que se encontrar (Câmara ou Senado) até que seja votada. Nesse caso, a Câmara só pode votar alguns tipos de proposição em sessão extraordinária.
 
Fonte: Síndico news

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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