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O efeito do impeachment no mercado imobiliário

Administração de Condomínios

Análise do mercado imobiliário frente à situação política e econômica do Brasil; seus pontos positivos e negativos, com informações, dados, pesquisas e dicas.

No meio de um surpreendente processo de impeachment, além da comoção nacional, que se divide entre os prós e os contras a retirada definitiva da Presidentente afastada Dilma Rousseff, há o medo e a insegurança, resultados de muitas dúvidas e incertezas.

Assim como em todos os setores e ramos do país, o mercado imobiliário têm sentido, fortemente, as ondulações deste momento histórico e tem apresentado importantes perspectivas para os próximos meses.

A mudança de governo, do PT de Dilma para o PMDB de Temer, foi uma das melhores coisas para o ramo de imóveis, o setor imobiliário foi um dos mais prejudicados pelas políticas econômicas equivocadas que foram aplicadas.

O desaceleramento e a queda real da venda de imóveis, demonstrável através de números, é o fundamento mais marcante sobre o positivismo lançado no mercado imobiliário em decorrência da troca de presidentes.

Na capital São Paulo, no ano de 2010, foram registradas mais de 65 mil vendas de imóveis sendo que, em 2015, sob o governo Dilma, foram feitas apenas 35 mil. Exatos 46% a menos de imóveis vendidos, um péssimo resultado.

O mercado imobiliário enfrentou a crise instaurada no Brasil seguindo apenas os valores de reajuste dados pela inflação, o que já foi sentido pelos investidores, principalmente.

Vale ressaltar que a corrosão dos preços, sofridos pela inflação, somam aproximadamente 15%, mas que agora, com as novas perspectivas acerca do cenário político econômico brasileiro, existem três catalisadores determinantes para o processo de mudança do mercado imobiliário.

Catalisadores do processo de mudança

1- Custo de financiamento

O custo de financiamento é o primeiro grande catalisador do processo de mudança do mercado imobiliário, pois determina o tamanho da prestação do imóvel adquirido.

Nos últimos meses o consumidor perdeu mais de 26% do seu poder de compra e, para recuperar esta porcentagem, é necessário que o seu salário sofra correção pela inflação ao mesmo tempo em que os valores dos imóveis se mantenham estagnados.

A mudança no governo brasileiro criou uma nova expectativa a cerca dos juros. O Banco Central já divulgou, inclusive, que há a perspectiva de uma queda de 1,75 percentuais, ou seja, é previsto que 2017 terminemos com juros básicos de 12,5% ao invés de 14,25%.

Uma boa possibilidade, que resultaria na perceptível redução dos custos de financiamento, é a queda da taxa Selic, administrada pela Caixa Econômica Federal. Uma queda percentual de 1,75 nesta taxa chega a representar um recuo inicial de 1,31% ao ano. Vale citar que a queda anteriormente citada é tida como conservadora por especialistas da área.

2- Confiança do consumidor/investidor

O pessimismo que cerca os brasileiros é berrante e assustador. Os jornais televisivos transmitem, majoritariamente, notícias ruins e desanimadoras.

A Fundação Getúlio Vargas mediu o índice de confiança do consumidor e os resultados foram alarmantes, com os mais baixos níveis já registrados em toda a história desta pesquisa indicadora.

O processo de impedimento da presidente, agora afastada, Dilma, mudou o perfil do cidadão brasileiro, já que foi a condição necessária para que o consumidor, que também é o investidor, voltasse a fazer planos para o médio, longo prazo e de valores mais altos, algo que não era feito há muito tempo.

A confiança reassumida pelo povo faz com que o mercado venda imóveis novamente, portanto o processo do impeachment gerou para o mercado imobiliário, um momento ideal para a volta dos investimentos.

3- Expectativa de preços

O cliente pode até ter a vontade de comprar e o dinheiro no bolso, porém, se estiver com a expectativa de queda nos valores, jamais comprará o imóvel, pois dará preferência a ficar esperando essa redução, mesmo que ela não aconteça.

Uma pesquisa realizada recentemente divulgou que quase 60% das pessoas que desejam adquirir um imóvel pelos próximos 3 meses esperam por um recuo de valores nos próximos 12.

Porém, com um mercado de lançamentos deprimido frente aos níveis baixos de vendas dos últimos meses, dificilmente os lotes que já estão disponíveis sofrerão reajuste de decréscimo, ou seja, algum tipo de queda no valor ou promoção com condições especiais. É tempo de recuperar as energias e partir para um momento de crescimento do setor!

Para quem está procurando esta queda de preços para finalizar a compra de um imóvel, a dica é não se prender a esta expectativa com poucas chances de ser concretizada e aproveitar da nova onda econômica para fechar o negócio.

As condições apresentadas nos três itens são suficientes para que o mercado imobiliário reaja positivamente, destravando, assim, este importante setor do país, responsável pela assinatura da carteira de trabalho de milhares por todo o território nacional.

Cenário-base: Incorporação do impeachment

Após agregar os últimos acontecimentos políticos e, consequentemente, econômicos, ao cenário-base do mercado imobiliário encontramos algumas verdades a serem notadas nos próximos meses:

– Extinção dos descontos que estão sendo oferecidos pelas incorporadoras: devido à retomada do crescimento do ramo, é previsível que, as poucas incorporadoras que ainda mantêm práticas de descontos, descontinuem estas ofertas num prazo curtíssimo, aproveitando-se das novas condições e estratégias entregues pelo novo governo.

– Queda na taxa Selic: há dúvidas de que o gatilho da retomada do desenvolvimento do mercado imobiliário é a redução da taxa que sela este setor. Essa diminuição está prevista para este ano e ganha força, ainda, em 2017.

– Imóveis corrigidos pela inflação: tão logo o ritmo de vendas de imóveis entre no eixo da realidade desejada, é previsto que não sofram com aumentos de preço, apenas os corriqueiros reajustes pela inflação.

Momento para comprar imóveis

Você pensa em comprar um imóvel para uso próprio ou para investimento? Independente da opção escolhida, a resposta é uma só: O momento para comprar imóveis é agora.

E, sendo a melhor opção de investimento a longo prazo, já que é o único tipo em que é possível financiar e ainda ganhar reajustes de valor ao longo dos anos, adquirir um imóvel pode ser a saída para quem deseja um futuro melhor.

Fonte: Blog Dino

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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