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Administração de Condomínios

Algumas coisas da vida vertical são muito difíceis de entender. Certamente o maior mistério para mim  é por que os condôminos em geral ligam tão pouco ou quase nada para a prestação de contas de seus condomínios. Note, em geral. Claro que existe gente interessada e participativa, mas definitivamente esta não é a regra. Façamos uma conta: o valor médio do condomínio na cidade de São Paulo é de R$ 698,00. Pelo número aproximado de apartamentos da cidade, estamos falando em R$ 935 milhões/mês ou R$ 11 bilhões em um ano. Isso significa mais que o dobro do orçamento de cidades grandes como Campinas ou Fortaleza, esta, a capital do Nordeste com o maior orçamento.

É muito dinheiro, 160 mil empregos diretos, mais que o dobro entre fornecedores contratados e empregos indiretos e mais importante que tudo isso, o valor do condomínio é uma despesa que representa de 3% a 5% do orçamento familiar. Em alguns casos pode representar mais. O condomínio é uma despesa fixa e recorrente, a contrapartida são serviços de limpeza, segurança, lazer e valorização de patrimônio como nós já falamos por aqui. Então, por que não estamos acostumados a acompanhar como este dinheiro é empregado, olhar detalhadamente para onde ele vai e participar ativamente das decisões sobre as contas e o orçamento?

Parte do valor pago pelo  condomínio é, se empregado corretamente, um investimento. Um investimento para a valorização do m² dos apartamentos do empreendimento. É quase uma conta assim: um condomínio novo com 50 apartamentos, cada um deles com preço médio de venda de R$ 800 mil entrega para ser administrado um patrimônio de R$ 40 milhões. Quanto este patrimônio estará valendo daqui a 5, 10, 50 anos? Vai depender das decisões tomadas e de como os recursos foram empregados. Há aqueles que vão valorizar, e muito, especialmente com a escassez crescente dos terrenos na cidade de São Paulo, e aqueles que não vão valer nada. Quem quer morar em um condomínio com elevadores defasados, que quebram a toda hora, em um prédio com a fachada descascada, a piscina com mobiliário quebrado? A diferença entre um e outro está no planejamento, na execução, na gestão.

Mas eu tenho um palpite! A gente não liga muito pra isso, porque a forma como acompanhamos a prestação de contas do condomínio é coisa do século passado. Letras miúdas, quase ilegíveis, que chegam junto com o boleto, com nomenclatura difícil,  e informações já muito antigas: o boleto de um mês, chega com a prestação de contas de 2 meses atrás. Em tempos de whatsapp, 2 meses pra ver como o orçamento foi empregado? Não dá pra entender….  É assim, porque sempre foi assim.

A gente acabou se acostumando com resolver toda a vida na palma da mão, de pagar uma conta até ver a imagem da última ressonância que fizemos. Com o condomínio também pode ser assim, a transformação começa quando o nível de exigência da gente cresce. Estamos vivendo um tempo novo, onde as palavras transparência, ética, respeito com o dinheiro ganharam outra dimensão e contaminaram positivamente todo mundo. Difícil encontrar alguém alheio ao que acontece no Brasil. Que tal empregar esse olhar dentro da nossa casa, acompanhando o orçamento, as decisões, o planejamento futuro. Toda mudança pode começar aí. Claro que não é só exigir, a contrapartida é participar, doar tempo e esforço para ajudar a construir um novo jeito de olhar para isso. Não, não é só papel do Síndico, ele foi eleito, é nosso representante, presta contas disso e, faz parte de sua função, tomar decisões que muitas vezes mudam a nossa vida e até o nosso patrimônio.

Você pode escolher, continuar reclamando das letras miúdas ou respirar fundo, mergulhar de cabeça e ajudar a criar um novo tempo em seu condomínio.

Fonte: Estadão

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.

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