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Administração de Condomínios

Algumas coisas da vida vertical são muito difíceis de entender. Certamente o maior mistério para mim  é por que os condôminos em geral ligam tão pouco ou quase nada para a prestação de contas de seus condomínios. Note, em geral. Claro que existe gente interessada e participativa, mas definitivamente esta não é a regra. Façamos uma conta: o valor médio do condomínio na cidade de São Paulo é de R$ 698,00. Pelo número aproximado de apartamentos da cidade, estamos falando em R$ 935 milhões/mês ou R$ 11 bilhões em um ano. Isso significa mais que o dobro do orçamento de cidades grandes como Campinas ou Fortaleza, esta, a capital do Nordeste com o maior orçamento.

É muito dinheiro, 160 mil empregos diretos, mais que o dobro entre fornecedores contratados e empregos indiretos e mais importante que tudo isso, o valor do condomínio é uma despesa que representa de 3% a 5% do orçamento familiar. Em alguns casos pode representar mais. O condomínio é uma despesa fixa e recorrente, a contrapartida são serviços de limpeza, segurança, lazer e valorização de patrimônio como nós já falamos por aqui. Então, por que não estamos acostumados a acompanhar como este dinheiro é empregado, olhar detalhadamente para onde ele vai e participar ativamente das decisões sobre as contas e o orçamento?

Parte do valor pago pelo  condomínio é, se empregado corretamente, um investimento. Um investimento para a valorização do m² dos apartamentos do empreendimento. É quase uma conta assim: um condomínio novo com 50 apartamentos, cada um deles com preço médio de venda de R$ 800 mil entrega para ser administrado um patrimônio de R$ 40 milhões. Quanto este patrimônio estará valendo daqui a 5, 10, 50 anos? Vai depender das decisões tomadas e de como os recursos foram empregados. Há aqueles que vão valorizar, e muito, especialmente com a escassez crescente dos terrenos na cidade de São Paulo, e aqueles que não vão valer nada. Quem quer morar em um condomínio com elevadores defasados, que quebram a toda hora, em um prédio com a fachada descascada, a piscina com mobiliário quebrado? A diferença entre um e outro está no planejamento, na execução, na gestão.

Mas eu tenho um palpite! A gente não liga muito pra isso, porque a forma como acompanhamos a prestação de contas do condomínio é coisa do século passado. Letras miúdas, quase ilegíveis, que chegam junto com o boleto, com nomenclatura difícil,  e informações já muito antigas: o boleto de um mês, chega com a prestação de contas de 2 meses atrás. Em tempos de whatsapp, 2 meses pra ver como o orçamento foi empregado? Não dá pra entender….  É assim, porque sempre foi assim.

A gente acabou se acostumando com resolver toda a vida na palma da mão, de pagar uma conta até ver a imagem da última ressonância que fizemos. Com o condomínio também pode ser assim, a transformação começa quando o nível de exigência da gente cresce. Estamos vivendo um tempo novo, onde as palavras transparência, ética, respeito com o dinheiro ganharam outra dimensão e contaminaram positivamente todo mundo. Difícil encontrar alguém alheio ao que acontece no Brasil. Que tal empregar esse olhar dentro da nossa casa, acompanhando o orçamento, as decisões, o planejamento futuro. Toda mudança pode começar aí. Claro que não é só exigir, a contrapartida é participar, doar tempo e esforço para ajudar a construir um novo jeito de olhar para isso. Não, não é só papel do Síndico, ele foi eleito, é nosso representante, presta contas disso e, faz parte de sua função, tomar decisões que muitas vezes mudam a nossa vida e até o nosso patrimônio.

Você pode escolher, continuar reclamando das letras miúdas ou respirar fundo, mergulhar de cabeça e ajudar a criar um novo tempo em seu condomínio.

Fonte: Estadão

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • A construtora tem razão. Quando você compra um imóvel na planta, você só pode visitá-lo quando ele estiver 100% pronto. Cada morador irá vistoriar o apartamento quanto tiver a chave.
  • Infelizmente não é obrigatório. Para os prédios novos, ideal é que construtoras já entregassem com gerador. Nos prédios antigos, para instalar, é bem caro. É um conforto importante que deveria ser priorizado.
  • Dinheiro poupado tem como destino as emergências. Nesse caso, o síndico pode usar a verba quando precisar e depois comunicar aos moradores. Compras de equipamentos para a academia, por exemplo, precisam ser aprovadas antes pelos condôminos.
  • Seguro residencial ajuda a diminuir o prejuízo em casos como este. Condomínio precisa também investir em tecnologia.
  • Solução mais simples é alguém que gosta muito do cãozinho adotá-lo. Deixar ele na área comum não está certo. Se incomodar alguém, o síndico, infelizmente, precisa tirá-lo de lá.
  • Ideal é que o grupo seja usado como uma ferramenta de gestão e apenas para questões emergenciais. Não pode abrir espaço para fofocas e ataques pessoais. Dúvidas, ideias ou reclamações não-emergenciais precisam de um outro canal.
  • Quem faz isso atrapalha os vizinhos, que não conseguem marcar festas, e também prejudica as contas do condomínio, já que o cancelamento normalmente é de graça.
  • É preciso pagar o dobro sim. Cada imóvel tem uma matrícula. Quando se ocupa dois terrenos juntos, há duas matrículas e é preciso, sim, pagar dois boletos de condomínio.
  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.

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