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Administração de Condomínios

Algumas coisas da vida vertical são muito difíceis de entender. Certamente o maior mistério para mim  é por que os condôminos em geral ligam tão pouco ou quase nada para a prestação de contas de seus condomínios. Note, em geral. Claro que existe gente interessada e participativa, mas definitivamente esta não é a regra. Façamos uma conta: o valor médio do condomínio na cidade de São Paulo é de R$ 698,00. Pelo número aproximado de apartamentos da cidade, estamos falando em R$ 935 milhões/mês ou R$ 11 bilhões em um ano. Isso significa mais que o dobro do orçamento de cidades grandes como Campinas ou Fortaleza, esta, a capital do Nordeste com o maior orçamento.

É muito dinheiro, 160 mil empregos diretos, mais que o dobro entre fornecedores contratados e empregos indiretos e mais importante que tudo isso, o valor do condomínio é uma despesa que representa de 3% a 5% do orçamento familiar. Em alguns casos pode representar mais. O condomínio é uma despesa fixa e recorrente, a contrapartida são serviços de limpeza, segurança, lazer e valorização de patrimônio como nós já falamos por aqui. Então, por que não estamos acostumados a acompanhar como este dinheiro é empregado, olhar detalhadamente para onde ele vai e participar ativamente das decisões sobre as contas e o orçamento?

Parte do valor pago pelo  condomínio é, se empregado corretamente, um investimento. Um investimento para a valorização do m² dos apartamentos do empreendimento. É quase uma conta assim: um condomínio novo com 50 apartamentos, cada um deles com preço médio de venda de R$ 800 mil entrega para ser administrado um patrimônio de R$ 40 milhões. Quanto este patrimônio estará valendo daqui a 5, 10, 50 anos? Vai depender das decisões tomadas e de como os recursos foram empregados. Há aqueles que vão valorizar, e muito, especialmente com a escassez crescente dos terrenos na cidade de São Paulo, e aqueles que não vão valer nada. Quem quer morar em um condomínio com elevadores defasados, que quebram a toda hora, em um prédio com a fachada descascada, a piscina com mobiliário quebrado? A diferença entre um e outro está no planejamento, na execução, na gestão.

Mas eu tenho um palpite! A gente não liga muito pra isso, porque a forma como acompanhamos a prestação de contas do condomínio é coisa do século passado. Letras miúdas, quase ilegíveis, que chegam junto com o boleto, com nomenclatura difícil,  e informações já muito antigas: o boleto de um mês, chega com a prestação de contas de 2 meses atrás. Em tempos de whatsapp, 2 meses pra ver como o orçamento foi empregado? Não dá pra entender….  É assim, porque sempre foi assim.

A gente acabou se acostumando com resolver toda a vida na palma da mão, de pagar uma conta até ver a imagem da última ressonância que fizemos. Com o condomínio também pode ser assim, a transformação começa quando o nível de exigência da gente cresce. Estamos vivendo um tempo novo, onde as palavras transparência, ética, respeito com o dinheiro ganharam outra dimensão e contaminaram positivamente todo mundo. Difícil encontrar alguém alheio ao que acontece no Brasil. Que tal empregar esse olhar dentro da nossa casa, acompanhando o orçamento, as decisões, o planejamento futuro. Toda mudança pode começar aí. Claro que não é só exigir, a contrapartida é participar, doar tempo e esforço para ajudar a construir um novo jeito de olhar para isso. Não, não é só papel do Síndico, ele foi eleito, é nosso representante, presta contas disso e, faz parte de sua função, tomar decisões que muitas vezes mudam a nossa vida e até o nosso patrimônio.

Você pode escolher, continuar reclamando das letras miúdas ou respirar fundo, mergulhar de cabeça e ajudar a criar um novo tempo em seu condomínio.

Fonte: Estadão

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.

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