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O zelador do condomínio não é corretor de imóveis.

Administração de Condomínios

Zelador é o profissional encarregado de zelar pelo bom andamento de todas as atividades de um condomínio, seja residencial ou comercial.

O nome já diz tudo: o zelador é o profissional encarregado de zelar pelo bom andamento de todas as atividades de um condomínio, seja residencial ou comercial. Além de coordenar os demais funcionários do local, também deve cuidar de todas as demandas, diárias, semanais e mensais de uma lista de obrigações que cresce cada vez mais.

Mesmo assim, alguns deles estão excedendo suas funções e assumindo o papel de corretores de imóveis, mostrando apartamentos, captando clientes e até fechando contratos como se fossem imobiliárias. A prática acontece por todo o litoral catarinense durante o ano inteiro, mas cresce especialmente durante a alta temporada.

“A locação de imóveis não é trabalho do zelador, que tem funções muito específicas dentro dos condomínios. Muitas vezes são transações formalizadas apenas com um contrato de gaveta e essa é uma situação que não tem amparo legal algum”, adverte o corretor José Carlos Muller. “Esta atitude atrapalha a atuação das imobiliárias que são corresponsáveis por qualquer tipo de problema que aconteça, além de ser uma atividade que não é fiscalizada”, completa.

A informação é verdadeira. O zelador que assumir as funções de corretores de imóveis está cometendo o crime de exercício ilegal da profissão e pode até responder criminalmente por suas ações, uma vez que exerce uma atividade regulamentada sem permissão. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) tem, desde 2009, um convênio com a Secretaria de Segurança Pública de Santa Catarina e vem realizando blitz de verão pelo litoral catarinense buscando fiscalizar e coibir essa prática.

Moradores

A atitude de moradores que aproveitam os serviços de zeladores para intermediar a locação de imóveis e garagens, muitas vezes é motivada pela economia na comissão que corretores habilitados pelo CRECI recebem em cada negociação imobiliária, que em alguns casos pode ultrapassar 50% do valor.

Mas essa prática, que a princípio pode parecer vantajosa, pode trazer problemas para síndicos e outros condôminos e o mais sério deles é a segurança. Em boa parte dos casos, durante o processo de captação irregular de locatários a atenção às referências pessoais é deixada de lado na busca por mais um negócio fechado, comprometendo, assim, o controle das pessoas que entram em apartamentos vagos e frequentam as áreas internas de um prédio.

Outra situação potencialmente preocupante é a ausência do zelador de seu posto de trabalho, deixando outro funcionário, normalmente o porteiro, em seu lugar. Neste caso, o porteiro que acumulou funções pode requerer seus direitos trabalhistas na justiça causando uma despesa inesperada ao condomínio.

“Ninguém pode atuar como corretor se não possuir o registro no CRECI. Cabe aos síndicos orientar os moradores que muitas vezes incentivam o zelador a negociarem seus imóveis, pois o zelador não atuará como corretor sem autorização do proprietário. Também deve-se alertar o zelador sobre o exercício ilegal de uma profissão”, alerta Flavio Melara, advogado especialista em direito civil e professor de gestão imobiliária em Florianópolis.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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