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Proprietários que pagam mais condomínio por imóveis maiores podem recorrer à justiça para rever divisão.

Administração de Condomínios

Partilha de despesas varia de acordo com a convenção de cada condomínio. Há opção de cobrança por fração ideal, por unidade ou ambas

Os anúncios de imóveis nas construtoras e imobiliárias destacam prédios com opções de apartamentos com um, dois, três, quatro dormitórios e até coberturas. As metragens são diferentes e, obviamente, os valores também. Mas e a taxa do condomínio? Na maioria das vezes, proprietários de imóveis maiores pagam mais. Isso porque o Código Civil sugere que a divisão de despesas ocorra por fração ideal, ou seja, com o cálculo baseado no tamanho da propriedade.

Porém, a legislação dá liberdade para que cada condomínio escolha o modelo de cobrança, que também pode ser por unidade ou aplicar os dois modelos. Alguns proprietários, que acham que a divisão por fração ideial é indevida, estão recorrendo à justiça para reverter o quadro. Na primeira vez que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um recurso especial que trata do assunto foi determinado o pagamento igualitário e a devolução por parte de condomínio de tudo o que cobrou a mais do apartamento maior, cuja taxa era 131% mais cara.

O advogado José Roberto Chiarella, da RCA Advogados, concorda com a decisão. "Entendo que a divisão deve ser feita por unidade. As áreas comuns do prédio são utilizadas coletivamente, não importa o tamanho do imóvel. Porteiro, elevador, serviços de manutenção e limpeza são os mesmos para todos os proprietários", alega.

Dr. José Roberto Chiarella acredita que, a partir de agora, haverá maior discussão sobre o tema (Divulgação)

Para o especialista, taxas diferentes devem ser aplicadas apenas quando o proprietário utiliza mais um determinado serviço: "Se uma cobertura possui piscina e jardim e os relógios não são individuas, aí sim acho que é justo estabelecer um percentual a mais porque se gasta mais água."

As opiniões ficam divididas. Aqueles que defendem a fração ideal justificam que apartamentos maiores valem mais, têm mais propriedade dentro do condomínio, logo os moradores possuem mais patrimônio do que outros. Outros argumentam que quem mora em imóveis maiores paguem mais por terem mais condições financeiras. Alegam também ser mais justo porque proprietários dos primeiros andares ou térreo usam pouco ou nem usam o elevador e o consumo de energia é menor.

Já os proprietários de coberturas ou imóveis maiores reclamam de diferenças exorbitantes que podem variar de 50% a 200% na taxa de condomínio, sendo que usam a área comum da mesma forma, além de terem o imóvel desvalorizado na hora da venda ou aluguel.

De acordo com o advogao, não se pode dizer que o resultado de outros processos serão iguais, mas a decisão do STJ direciona para o mesmo efeito. "Acho que raramente os condomínios irão revisar a convenção. É importante que as pessoas saibam que elas podem recorrer à justiça para tornar o valor do condomínio mais justo. Essas pessoas já pagam a mais no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pelo metro quadrado", reforça Chiarella.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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