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Responsabilidade de dívidas como condomínio vale a partir da posse do imóvel

Administração de Condomínios

Compra e venda de imóvel requer planejamento e definições que envolvem encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio

Uma pergunta bastante pertinente durante a compra ou venda de um imóvel é a seguinte: quem paga o condomínio durante a negociação? Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade pelo pagamento do condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência da situação. Para Fabio Cortezzi, advogado da Saito Associados, a compra e venda de imóvel é um negócio jurídico complexo e que requer inúmeros cuidados e planejamento, inclusive em relação aos encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio.

“Certas dívidas, como as de condomínio, acompanham o bem imóvel, responsabilizando tanto o proprietário como o adquirente, conforme o caso, sendo determinante para a delimitação de tal responsabilidade o momento em que o adquirente, comprovadamente, entrou na posse do bem”, esclarece Fabio. “Uma recente decisão do STJ confirmou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação. Como a decisão do STJ foi proferida em julgamento de recurso repetitivo, orientará a atuação das demais instâncias do Judiciário em casos análogos.”
 
O STJ ressalta que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o vendedor quanto sobre o futuro comprador. Fabio esclarece que, dependendo, das circunstâncias, do momento em que houve a posse, as dívidas de condomínios podem recair sobre o vendedor ou sobre o futuro comprador. “A aquisição de imóvel sempre deve contar com o auxílio de um profissional da área jurídica (advogado), pois existem diversas questões importantes que devem ser observadas, evitando que o comprador corra o risco de perder o bem ou tenha que arcar com dívidas atreladas ao imóvel, constatadas posteriormente”, alerta o especialista.
 
Fabio salienta que toda a aquisição deve contar com o levantamento prévio de documentos referentes à situação jurídica do imóvel e dos vendedores. Eles proporcionarão conhecimento sobre a real situação em que se encontra o imóvel, inclusive sobre a existência de dívidas que se transferem com o bem, como é o caso do condomínio. “Somente por meio da obtenção e análise da documentação por um profissional especializado é possível se precaver”, alerta.
 
LEVANTAMENTO Ele ressalta que o melhor caminho para resolver a questão é o levantamento prévio de informações a respeito do bem que está comprando, identificando a existência de dívidas do imóvel que possam recair sobre o comprador. “Caso o problema já exista, deve ser efetuada uma tentativa de negociar as dívidas com o proprietário anterior, em última instância pode ser necessário ingressar em juízo para resolver o problema. O que é preciso ficar claro é o momento em que cada uma das partes, vendedor e comprador, tem responsabilidades por tais débitos. Ou seja, o comprador somente é responsável pelas dívidas a partir do momento que toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação.”
 
O especialista explica que os cuidados necessários devem ser tomados para qualquer tipo de imóvel, mas a questão dos valores condominiais somente se aplica àqueles imóveis situados em condomínio. “O acordo pode ser efetuado a qualquer momento, durante a negociação da compra e venda ou mesmo após a constatação do problema. A responsabilidade de cada parte está atrelada ao momento em que foi transferida a posse do bem. Como a dívida acompanha o imóvel é possível que o comprador precise pagá-las para liberar o bem, contudo poderá cobrar todos esses valores do vendedor, exercitando seu direito de regresso.
 
Fonte: Estado de minas 

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • A construtora tem razão. Quando você compra um imóvel na planta, você só pode visitá-lo quando ele estiver 100% pronto. Cada morador irá vistoriar o apartamento quanto tiver a chave.
  • Infelizmente não é obrigatório. Para os prédios novos, ideal é que construtoras já entregassem com gerador. Nos prédios antigos, para instalar, é bem caro. É um conforto importante que deveria ser priorizado.
  • Dinheiro poupado tem como destino as emergências. Nesse caso, o síndico pode usar a verba quando precisar e depois comunicar aos moradores. Compras de equipamentos para a academia, por exemplo, precisam ser aprovadas antes pelos condôminos.
  • Seguro residencial ajuda a diminuir o prejuízo em casos como este. Condomínio precisa também investir em tecnologia.
  • Solução mais simples é alguém que gosta muito do cãozinho adotá-lo. Deixar ele na área comum não está certo. Se incomodar alguém, o síndico, infelizmente, precisa tirá-lo de lá.
  • Ideal é que o grupo seja usado como uma ferramenta de gestão e apenas para questões emergenciais. Não pode abrir espaço para fofocas e ataques pessoais. Dúvidas, ideias ou reclamações não-emergenciais precisam de um outro canal.
  • Quem faz isso atrapalha os vizinhos, que não conseguem marcar festas, e também prejudica as contas do condomínio, já que o cancelamento normalmente é de graça.
  • É preciso pagar o dobro sim. Cada imóvel tem uma matrícula. Quando se ocupa dois terrenos juntos, há duas matrículas e é preciso, sim, pagar dois boletos de condomínio.
  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.

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