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Responsabilidade de dívidas como condomínio vale a partir da posse do imóvel

Administração de Condomínios

Compra e venda de imóvel requer planejamento e definições que envolvem encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio

Uma pergunta bastante pertinente durante a compra ou venda de um imóvel é a seguinte: quem paga o condomínio durante a negociação? Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade pelo pagamento do condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência da situação. Para Fabio Cortezzi, advogado da Saito Associados, a compra e venda de imóvel é um negócio jurídico complexo e que requer inúmeros cuidados e planejamento, inclusive em relação aos encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio.

“Certas dívidas, como as de condomínio, acompanham o bem imóvel, responsabilizando tanto o proprietário como o adquirente, conforme o caso, sendo determinante para a delimitação de tal responsabilidade o momento em que o adquirente, comprovadamente, entrou na posse do bem”, esclarece Fabio. “Uma recente decisão do STJ confirmou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação. Como a decisão do STJ foi proferida em julgamento de recurso repetitivo, orientará a atuação das demais instâncias do Judiciário em casos análogos.”
 
O STJ ressalta que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o vendedor quanto sobre o futuro comprador. Fabio esclarece que, dependendo, das circunstâncias, do momento em que houve a posse, as dívidas de condomínios podem recair sobre o vendedor ou sobre o futuro comprador. “A aquisição de imóvel sempre deve contar com o auxílio de um profissional da área jurídica (advogado), pois existem diversas questões importantes que devem ser observadas, evitando que o comprador corra o risco de perder o bem ou tenha que arcar com dívidas atreladas ao imóvel, constatadas posteriormente”, alerta o especialista.
 
Fabio salienta que toda a aquisição deve contar com o levantamento prévio de documentos referentes à situação jurídica do imóvel e dos vendedores. Eles proporcionarão conhecimento sobre a real situação em que se encontra o imóvel, inclusive sobre a existência de dívidas que se transferem com o bem, como é o caso do condomínio. “Somente por meio da obtenção e análise da documentação por um profissional especializado é possível se precaver”, alerta.
 
LEVANTAMENTO Ele ressalta que o melhor caminho para resolver a questão é o levantamento prévio de informações a respeito do bem que está comprando, identificando a existência de dívidas do imóvel que possam recair sobre o comprador. “Caso o problema já exista, deve ser efetuada uma tentativa de negociar as dívidas com o proprietário anterior, em última instância pode ser necessário ingressar em juízo para resolver o problema. O que é preciso ficar claro é o momento em que cada uma das partes, vendedor e comprador, tem responsabilidades por tais débitos. Ou seja, o comprador somente é responsável pelas dívidas a partir do momento que toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação.”
 
O especialista explica que os cuidados necessários devem ser tomados para qualquer tipo de imóvel, mas a questão dos valores condominiais somente se aplica àqueles imóveis situados em condomínio. “O acordo pode ser efetuado a qualquer momento, durante a negociação da compra e venda ou mesmo após a constatação do problema. A responsabilidade de cada parte está atrelada ao momento em que foi transferida a posse do bem. Como a dívida acompanha o imóvel é possível que o comprador precise pagá-las para liberar o bem, contudo poderá cobrar todos esses valores do vendedor, exercitando seu direito de regresso.
 
Fonte: Estado de minas 

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.

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