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Risco disfarçado – Sinalização fora do lugar

Administração de Condomínios

Aumentos nas tarifas de água e energia elétrica também contribuíram para o aumento do índice. Lei agiliza o processo de cobrança dos devedores na Justiça

Um assunto recorrente tem tomado os debates nas reuniões de condomínios e não se trata de briga de vizinhos por causa de barulho, vaga na garagem ou latidos de cachorro. O que tem tirado o sono de síndicos e moradores é a inadimplência na taxa de condomínio. No último ano, com o agravamento da crise econômica, o calote disparou. O índice que antes variava em 3% já atinge 25% no Distrito Federal, com tendência de aumentar mais ainda.

A solução encontrada para manter em dia a conta de água, energia e os serviços de segurança nos prédios tem sido aumentar o valor da taxa, fazendo com que todos paguem por aqueles que não conseguem ficar em dia.
 
O diretor de Comunicação do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Sindicondomínio-DF), José Nazareno Farias Martins (foto de destaque), conta que com o aumento das tarifas de água e energia, as taxas precisaram ser reajustadas com mais frequência nos últimos anos, o que acabou tornando o pagamento mais difícil ainda por parte dos condôminos.
 
Somente em 2016, a tarifa de água sofreu dois reajustes: um de 2,67%, em janeiro, e outro de 7,8%, em 1º de junho. “Funcionário público não tem aumento de salário, só nas contas e impostos. Isso dificulta bastante o processo”, lamenta.
 
Aos 61 anos, Nazareno também é síndico de dois condomínios – um no Guará e um na 114 Norte. No Plano Piloto, por exemplo, o prédio que administra tem 96 apartamentos. Deles, nove estão com a taxa atrasada, o que representa uma média de 10% de inadimplência. “Antes, o índice não ultrapassava os 3%. Tinha condomínio em que não se via atrasos. Eu mesmo já cheguei a zerar as taxas, mas de um ano e meio para cá esse número só aumenta”, disse ao Metrópoles.
 
A síndica Ana Elisa Gomes, 48 anos, também trabalha para resolver o “buraco” deixado pelos inadimplentes nas contas do prédio de 80 apartamentos que administra. “Em apenas um mês são mais de R$ 8 mil sem entrar no caixa. É muito dinheiro. Isso inviabiliza o pagamento do salário dos nossos funcionários em dia”, desabafa.
 
Ela explicou que na última reunião com os moradores houve até briga quando foi votada a proposta de aumentar a taxa para compensar os valores não pagos. “É uma situação difícil, pois sabemos que muitos perderam os empregos e não têm como ficar em dia”, conclui.
 
‘É constrangedor”
Para quem está na outra ponta do problema, o condômino inadimplente, a situação também se torna delicada. “Não gosto de ficar devendo. Sei que a taxa é um rateio e quando um deixa de pagar, alguém terá que cobrir. Mas é difícil entre escolher alimentar os filhos e pagar o condomínio”, reconhece a massagista Ivana Serra de Souza, 38 anos, que mora em um apartamento em Samambaia.
 
Para ela, o pior são os olhares que recebe dos vizinhos. “É constrangedor, mas estou desempregada e não tenho como pagar agora”, completa.
 
Novas regras
Síndico de um prédio na 115 Sul, José Rocha conta que o índice do condomínio que administra chegou a 8%. “Os casos estão em negociação na administração e os moradores já foram notificados sobre a nova lei e alertados sobre as consequências”, conta.
 
Na prática, não é mais necessário entrar com a ação de cobrança e o procedimento adotado é a de execução do débito. Se antes o condômino podia contestar a cobrança em uma audiência de conciliação para depois ir a julgamento, hoje ele tem um prazo de até 15 dias para efetuar o pagamento, a contar da data de recebimento da notificação, sob pena de penhora dos bens.
 
Procurado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) informou que não possui o número de processos protocolados por dívida de condomínio. O tribunal contabiliza apenas as ações cíveis por cobrança, que abarcam diversos tipos de processos.
 
Fonte: Jornal do condomínio

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Infelizmente não é obrigatório. Para os prédios novos, ideal é que construtoras já entregassem com gerador. Nos prédios antigos, para instalar, é bem caro. É um conforto importante que deveria ser priorizado.
  • Dinheiro poupado tem como destino as emergências. Nesse caso, o síndico pode usar a verba quando precisar e depois comunicar aos moradores. Compras de equipamentos para a academia, por exemplo, precisam ser aprovadas antes pelos condôminos.
  • Seguro residencial ajuda a diminuir o prejuízo em casos como este. Condomínio precisa também investir em tecnologia.
  • Solução mais simples é alguém que gosta muito do cãozinho adotá-lo. Deixar ele na área comum não está certo. Se incomodar alguém, o síndico, infelizmente, precisa tirá-lo de lá.
  • Ideal é que o grupo seja usado como uma ferramenta de gestão e apenas para questões emergenciais. Não pode abrir espaço para fofocas e ataques pessoais. Dúvidas, ideias ou reclamações não-emergenciais precisam de um outro canal.
  • Quem faz isso atrapalha os vizinhos, que não conseguem marcar festas, e também prejudica as contas do condomínio, já que o cancelamento normalmente é de graça.
  • É preciso pagar o dobro sim. Cada imóvel tem uma matrícula. Quando se ocupa dois terrenos juntos, há duas matrículas e é preciso, sim, pagar dois boletos de condomínio.
  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.

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