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Risco disfarçado – Sinalização fora do lugar

Administração de Condomínios

Aumentos nas tarifas de água e energia elétrica também contribuíram para o aumento do índice. Lei agiliza o processo de cobrança dos devedores na Justiça

Um assunto recorrente tem tomado os debates nas reuniões de condomínios e não se trata de briga de vizinhos por causa de barulho, vaga na garagem ou latidos de cachorro. O que tem tirado o sono de síndicos e moradores é a inadimplência na taxa de condomínio. No último ano, com o agravamento da crise econômica, o calote disparou. O índice que antes variava em 3% já atinge 25% no Distrito Federal, com tendência de aumentar mais ainda.

A solução encontrada para manter em dia a conta de água, energia e os serviços de segurança nos prédios tem sido aumentar o valor da taxa, fazendo com que todos paguem por aqueles que não conseguem ficar em dia.
 
O diretor de Comunicação do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Sindicondomínio-DF), José Nazareno Farias Martins (foto de destaque), conta que com o aumento das tarifas de água e energia, as taxas precisaram ser reajustadas com mais frequência nos últimos anos, o que acabou tornando o pagamento mais difícil ainda por parte dos condôminos.
 
Somente em 2016, a tarifa de água sofreu dois reajustes: um de 2,67%, em janeiro, e outro de 7,8%, em 1º de junho. “Funcionário público não tem aumento de salário, só nas contas e impostos. Isso dificulta bastante o processo”, lamenta.
 
Aos 61 anos, Nazareno também é síndico de dois condomínios – um no Guará e um na 114 Norte. No Plano Piloto, por exemplo, o prédio que administra tem 96 apartamentos. Deles, nove estão com a taxa atrasada, o que representa uma média de 10% de inadimplência. “Antes, o índice não ultrapassava os 3%. Tinha condomínio em que não se via atrasos. Eu mesmo já cheguei a zerar as taxas, mas de um ano e meio para cá esse número só aumenta”, disse ao Metrópoles.
 
A síndica Ana Elisa Gomes, 48 anos, também trabalha para resolver o “buraco” deixado pelos inadimplentes nas contas do prédio de 80 apartamentos que administra. “Em apenas um mês são mais de R$ 8 mil sem entrar no caixa. É muito dinheiro. Isso inviabiliza o pagamento do salário dos nossos funcionários em dia”, desabafa.
 
Ela explicou que na última reunião com os moradores houve até briga quando foi votada a proposta de aumentar a taxa para compensar os valores não pagos. “É uma situação difícil, pois sabemos que muitos perderam os empregos e não têm como ficar em dia”, conclui.
 
‘É constrangedor”
Para quem está na outra ponta do problema, o condômino inadimplente, a situação também se torna delicada. “Não gosto de ficar devendo. Sei que a taxa é um rateio e quando um deixa de pagar, alguém terá que cobrir. Mas é difícil entre escolher alimentar os filhos e pagar o condomínio”, reconhece a massagista Ivana Serra de Souza, 38 anos, que mora em um apartamento em Samambaia.
 
Para ela, o pior são os olhares que recebe dos vizinhos. “É constrangedor, mas estou desempregada e não tenho como pagar agora”, completa.
 
Novas regras
Síndico de um prédio na 115 Sul, José Rocha conta que o índice do condomínio que administra chegou a 8%. “Os casos estão em negociação na administração e os moradores já foram notificados sobre a nova lei e alertados sobre as consequências”, conta.
 
Na prática, não é mais necessário entrar com a ação de cobrança e o procedimento adotado é a de execução do débito. Se antes o condômino podia contestar a cobrança em uma audiência de conciliação para depois ir a julgamento, hoje ele tem um prazo de até 15 dias para efetuar o pagamento, a contar da data de recebimento da notificação, sob pena de penhora dos bens.
 
Procurado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) informou que não possui o número de processos protocolados por dívida de condomínio. O tribunal contabiliza apenas as ações cíveis por cobrança, que abarcam diversos tipos de processos.
 
Fonte: Jornal do condomínio

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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