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Vai reformar? Não se esqueça que o laudo técnico é obrigatório

Administração de Condomínios

Muitos não sabem, mas o documento é obrigatório até para pequenas obras, como troca de piso ou mudanças hidráulicas.

Está pensando em reformar o apartamento? Mudar o piso, trocar a instalação hidráulica, quebrar uma parede? Pois saiba que, por lei, até mesmo pequenas obras exigem um laudo técnico feito por um profissional da área.

A exigência passou a vigorar em 2014, após diversos casos de danos causados por reformas mal feitas ou sem acompanhamento profissional. O mais emblemático foi o de três prédios no Rio de Janeiro que desabaram em 2012, deixando 15 mortos. Peritos afirmaram, na época, que a principal hipótese era de que uma obra abalou a estrutura do edifício maior, resultando na sua queda e posterior derrubada dos outros dois.

Assim, coube à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estabelecer regras para reformas. A norma específica para as obras é a NBR 16.280.

Mesmo com as exigências e a ocorrência de inúmeros acidentes, a quantidade de pessoas que buscam consultoria profissional ainda é pequena. Segundo o arquiteto Ricardo Meira, do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Distrito Federal, apenas 15% das reformas contam com projetos aprovados por especialistas.

A falta de acompanhamento profissional durante as obras traz riscos grandes. “Uma simples mudança hidráulica, por exemplo, é capaz de provocar infiltrações em apartamentos vizinhos e até causar danos para a estrutura do prédio”, explica Meira.

Além da segurança, especialistas afirmam que a consultoria profissional traz vantagens para o bolso. “As pessoas têm medo de contratar um arquiteto ou engenheiro porque acham que é caro. Então, elas pagam pedreiro ou mestre de obras para realizar o trabalho por um preço menor. Muitas vezes, porém, têm de comprar mais material, refazer o serviço, arcar com danos e se decepcionar quando o resultado fica aquém do esperado”, argumenta o arquiteto Bruno Porto. Ele e o sócio Gustavo Gontijo criaram uma empresa especializada em reformas e manutenções prediais, a Porto Gontijo Arquitetura e Construção. “No fim das contas, o planejamento e a execução feitos por profissionais economizam dinheiro e tempo”, afirma Bruno.

Caso as exigências da ABNT não sejam cumpridas, proprietário e síndico podem responder civil e criminalmente. “Com a lei, conselhos de arquitetura e de engenharia têm feito fiscalizações em obras e reformas. Se não estiverem dentro das normas, podem ser interrompidas e os responsáveis, penalizados. Em situações mais extremas, como no caso de acidentes com vítimas causados por serviços sem a devida autorização, ambos podem ser indiciados”, explica Meira.

Entre os serviços que exigem a elaboração de laudo técnico, estão a instalação de equipamentos industriais e de sistemas de gás; alterações de sistemas hidráulicos, sanitários, elétricos, de ar-condicionado, ventilação e exaustão; trocas de revestimentos e de esquadrias diferentes das originais; impermeabilização e vedação e mudanças estruturais.

Passo a passo da reforma

Para evitar riscos na hora de reformar o apartamento, os especialistas Ricardo Meira, Bruno Porto e Gustavo Gontijo dão algumas dicas. Confira um passo-a-passo para não ter dores de cabeça durante e depois das obras.

– Antes de começar a reforma, avise o síndico do prédio. Ele esclarecerá o que pode ou não ser feito e até indicar um profissional que já tenha conhecimento do edifício para auxiliar no projeto.

– Busque um profissional adequado. No caso, um arquiteto ou engenheiro. Uma dica é verificar junto ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) se ele tem registro ou se há algum processo contra ele antes de contratá-lo.

– Leve novamente o projeto para o síndico, com datas de início e de término da obra. Assim, ele poderá organizar horários e usos de elevadores, por exemplo.

– No caso dos síndicos, o ideal é que tenham um arquiteto de confiança com quem possam conversar em casos de reformas.

Fonte: Condomínio SC 

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.
  • Maior uso da tecnologia para criar canais oficiais entre prédios e moradores também foi um fator positivo em 2017. Por outro lado, vizinhos passaram a criar pequenos grupos em aplicativos de mensagem para criticar a administração. Isso é ruim porque, muitas vezes, o síndico acaba sendo o último a saber dos problemas.
  • Se o imóvel estiver ocupado há mais de cinco anos, sem que haja reclamação do dono no papel e com o pagamento de contas, a regra se aplica.
  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.

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