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Vale a pena contratar moradores do condomínio?

Administração de Condomínios

Contratar moradores para serem funcionários do condomínio pode ser interessante, afinal não é necessário disponibilizar vale transporte e a pessoa é conhecida, ou seja, de mais confiança. Porém essa prática nem sempre funciona, pois a intimidade pode trazer prejuízos também. Pode ocorrer do empregado não corresponder às responsabilidades a ele atribuídas ou fazer o serviço da forma que bem entende, com a prerrogativa de saber que aquele espaço também é seu. Desavenças envolvendo trabalhadores que vivem no condomínio já chegaram à violência. É o que ocorreu no residencial Coqueiros, na Capital.

Assim que o síndico Ailton Fernandes foi eleito para gerenciar o condomínio, há um ano e meio, ele não ficou satisfeito com o trabalho de um dos funcionários do setor administrativo, que era filho de um condômino. “Ele vinha na hora que queria. Misturava assuntos do condomínio com o trabalho. Não respeitava as minhas orientações”, conta.

Em uma assembleia, Fernandes pôs em pauta a demissão do empregado. Houve resistência dos familiares e o trabalhador o agrediu na própria reunião. Mesmo com as ameaças, Fernandes não voltou atrás. Demitiu o homem e contratou uma pessoa externa ao prédio. Depois do episódio, “aqui não trabalham mais moradores”, garante o síndico.

Há apenas dois meses na função de síndico do Conjunto Habitacional Praia Comprida, em São José, Adelar Espíndola da Rosa passa por situação semelhante. Cinco dos sete trabalhadores vivem no condomínio. “É complicado porque ao mesmo tempo em que são condôminos, são trabalhadores. Acabam comentando sobre o dia a dia dos outros que vivem no condomínio. Têm coisas que precisam ficar no sigilo”, destaca.

Para delegar tarefas também não é fácil. Segundo Espíndola da Rosa (Foto), têm funcionários que se acham no direito de fazer o serviço do jeito deles e costumam chegar atrasados. A saída será buscar a terceirização, mas a medida ainda precisa ser aprovada em assembleia.

Mas nem todos os condomínios sofrem problemas ao adquirir os serviços de um morador. No residencial Normandie, em Florianópolis, os moradores não estavam satisfeitos com a limpeza feita por empresa terceirizada. Uma das conselheiras já tinha realizado os serviços gerais do condomínio e fez um bom trabalho. Quando o síndico Newton Rodrigues (Foto)  assumiu, esta moradora foi convidada para retornar à função.

“Ela é muito caprichosa, não preciso nem dar as tarefas, pois é proativa e prestativa. Não mede esforços para ajudar o condomínio”, ressalta. Para fazer uma boa escolha de profissional, Rodrigues recomenda verificar se a pessoa é comprometida e responsável. Dessa forma, não tem como dar errado, sendo morador do condomínio ou não.

O que diz a lei

Não existem empecilhos legais para a contratação de moradores para ocupar funções como porteiro e pessoal de serviços gerais em condomínio. É o que aponta o diretor geral da Asat/SC (Academia Superior da Advocacia Trabalhista), Allexsandre Gerent. Segundo ele, o síndico tem poder de admitir e demitir, fixando as atribuições. “O serviço necessariamente tem de ser subordinado, qual seja, o empregado não tem autonomia para escolher a maneira como realizará o trabalho, estando sujeito às determinações do empregador”, explica.

Para o síndico não ir contra as leis, deve ter conhecimento de que é “uma relação jurídica entre empregado e empregador, onde ambos são titulares de direitos e deveres recíprocos, com princípios e regras regulamentadas pelo Direito do Trabalho”, observa Gerent.

Se for preciso dar alguma penalidade ao funcionário, o advogado lembra que o poder de punição do empregador “não deve se distanciar do princípio da boa fé e proporcionalidade, para que se alcance o fim pedagógico perseguido. O empregador tem a obrigação não só contratual, mas social de respeitar os direitos do trabalhador”, destaca.

Se o condomínio sofrer muitos problemas com empregados moradores e quiser delimitar a contratação para pessoal exclusivamente externo ao prédio, a possibilidade é constar a decisão no seu regramento. “O condomínio pode restringir, ou não, a contratação de condôminos como empregados do prédio, desde que haja previsibilidade de suas obrigações e deveres e características do trabalho realizado em convenção ou regimento interno”, observa.

Fonte: Condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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