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Vandalismo no condomínio.

Administração de Condomínios

Para evitar as perdas com o vandalismo, três pontos são fundamentais na opinião de gestores condominiais: a conscientização, a vigilância e aplicação de penalidades.

Se existe um problema que o síndico reza para não ocorrer no condomínio é o vandalismo, que além de incomodar a tranquilidade dos moradores, causa prejuízos desnecessários, até porque esse tipo de depredação não recebe cobertura do seguro do edifício. São extintores descarregados por “brincadeiras” de mau gosto, paredes pichadas, e até mesmo equipamentos do condomínio incendiados, o que coloca em risco os moradores.

O pior é que os autores, na maioria das vezes, são jovens e crianças do próprio edifício. Para evitar as perdas com o vandalismo, três pontos são fundamentais na opinião de gestores condominiais: a conscientização, a vigilância e aplicação de penalidades.

O síndico profissional Edgar Francis enfrenta frequentes problemas de vandalismo. Ele relata alguns dos acontecimentos em condomínios de Florianópolis que administra: no Condomínio Belvedere, um grupo de estudantes universitários usava os extintores de incêndio de CO2 para gelar bebidas de suas festas.

“Conseguimos, junto à empresa de manutenção dos equipamentos, a inclusão de corante e pimenta no agente químico e o problema foi resolvido”. Outro caso relatado por ele ocorreu no Condomínio Residencial 14 Bis, onde infratores não identificados picharam a parede. “Devido à reincidência, resolvemos grafitar o muro”.

Já o síndico Thiago Rocha, do Condomínio Residencial Granville, opta por campanhas educativas de conscientização. Somente em casos mais graves são utilizadas punições mais severas, como, por exemplo, quando um grupo de crianças e adolescentes ateou fogo na lixeira. “Começamos pela educação e o diálogo, porém dessa vez tivemos que, também, aplicar advertência e multa aos responsáveis pelos menores”, explica.

Em contrapartida, a síndica profissional Lurdete Kstring administra um condomínio na capital em que 80% dos moradores são jovens e adultos universitários. Ela considera que hoje não enfrenta problemas desse tipo, pois a sua experiência foi o suficiente para conseguir conter esses comportamentos. “Antigamente os estudantes chegavam de madrugada das festas, corriam pelos corredores e brincavam com os extintores de incêndio. Depois, fiz uma campanha de conscientização, tomei atitudes mais rígidas. Hoje eles até me ajudam”, ressalta.

De acordo com a psicóloga Lara Beatriz Fuck, que atua, dentre outras, na área da adolescência em Florianópolis, a raiz desse problema comportamental da criança e do jovem vem da deficiência no aprendizado dos seus limites. “A família deve ensinar a criança a cuidar do espaço público, na tentativa de mostrar as consequências e prejuízos, inclusive para elas mesmas. Sobretudo, os adultos servem como modelo”, esclarece. Dessa forma, os síndicos devem recorrer aos pais ou responsáveis para que orientem seus filhos.

Fiscalização

Uma maneira eficiente de restringir atos incompatíveis com as regras sociais do condomínio é a vigilância efetiva por funcionários habilitados. O síndico Laedeo Silva, do Conjunto Habitacional Argus - maior condomínio da capital –, conta que o gestor que o antecedeu fez reformulações para fiscalizar eventuais ações de depredação. “Tivemos alguns problemas anteriores, mas depois que contratamos segurança para rondas noturnas, tudo foi resolvido. Estamos sempre na frente antes que algo aconteça”, ressalta. O condomínio Argus é composto por 34 blocos, totalizando mais de 2.000 moradores.

Represálias não

O Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA), em seu Artigo 232, estabelece como crime qualquer ato que exponha a criança ou adolescente a vexame ou a constrangimento. Portanto, funcionários ou síndicos devem ter muita cautela a fim de evitar passivos e problemas mais sérios.

De acordo com o advogado Luiz Fernando Ozawa, especialista na área condominial em Balneário Camboriú, o condomínio deve agir de forma racional, regimental e legal. “A abordagem ao menor deve ser comedida. O condomínio jamais deve querer tomar o lugar dos pais, e sim responsabilizar os responsáveis pelas condutas danosas de seus filhos”, alerta.

As consequências de uma abordagem equivocada do síndico ou qualquer funcionário do condomínio contra a criança - mesmo que nitidamente infratora - poderão ser maiores do que o ato repreendido. “O condomínio pode vir a ser réu em potencial demanda judicial”, diz Ozawa.

Ainda segundo o advogado, se houver previsão convencional e, em extremos casos, o condomínio poderá suspender o uso ou acesso às áreas comuns pelo menor infrator, enquanto houver conduta não condizente com a sociabilidade condominial e omissão dos pais ou responsáveis.

Dicas jurídicas

Em atos de vandalismo contra patrimônio comum, faça, imediatamente, registros dos danos, com fotos e testemunhas. O material deve ser encaminhado ao pai ou responsável, por escrito, estabelecendo prazo para explicações ou pagamento voluntário para devidos reparos.

As convenções ou regimentos devem estabelecer penas administrativas de multas que devem ser debitadas na parcela mensal do condômino responsável nos casos em que se constatar ato de vandalismo no condomínio.

Danos nas unidades privativas, ou bens privados dos condôminos, praticados por outros condôminos deverão ser resolvidos entre as partes. A responsabilidade é privada, e não do condomínio.

Em casos mais graves, o condomínio poderá registrar ocorrência na Delegacia especializada para menores contra o infrator, caso em que os pais irão prestar os esclarecimentos;

Em situações mais extremas e insistentes reincidências, quando o infrator e os responsáveis são considerados incapazes de conviver em comunidade, há possibilidade de despejo social. Para esses casos, condomínio deverá buscar a solução judicialmente.

Fonte: Jornal do condomínio sc

 

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • Regra que permite apenas cães de pequeno porte é antiga, mal redigida e não funciona. Condomínios mais modernos costumam trazer um capítulo dedicado às normas de convivência com animais, que incluir regulamentação das formas de transporte e do uso de focinheira, por exemplo. O importante é oferecer segurança e sossego aos vizinhos.
  • Por causa da situação do mercado atual, quem optou por adquirir um apartamento em construção há três anos, não vai lucrar com a decisão, e pode acabar tendo a sensação de que perdeu dinheiro com o negócio. Uma solução é tentar renegociar com construtora.
  • Em São Paulo, moradores de um condomínio da Zona Sul foram vítimas de um arrastão. A ação durou cerca de 3 horas. Até crianças foram vítimas dos bandidos.
  • Festas nas áreas de churrasqueiras exigem prudência. Música alta pode gerar problemas até com a polícia e a necessidade de um boletim de ocorrência.
  • Casos de unidades habitacionais que reúnem muitas pessoas podem despertar disputas entre vizinhos. No entanto, não existe uma legislação específica para esse tema.
  • Se o assunto foi debatido entre os moradores e as regras internas foram alteradas da maneira correta, não existem impedimentos legais para que essa mudança aconteça.
  • Caso haja autorização das autoridades municipais, não é necessário que todos os condôminos compareçam ao encontro para autorizar a internação.
  • Pessoas que ocupam o comando do condomínio por décadas podem pensar que são os proprietários de todo esse espaço. Para mudar a situação, é necessário que exista uma participação efetiva de todos os condôminos.
  • Nem todos os síndicos permitem assembleias com todos os moradores para tratar dos assuntos com os moradores. Entretanto, é importante que esses pequenos grupos apresentem os resultados para os outros condôminos.
  • Mesmo se o proprietário tiver direito a um espaço muito grande, o morador não será autorizado a colocar mais veículos do que o permitido. É possível até mesmo convocar uma assembleia para discutir o tema.
  • É preciso analisar se a situação põe em risco o sossego, a saúde ou a segurança dos moradores.
  • É preciso ter paciência com a convivência em grupo. Entrar com uma ação nessas circunstâncias pode ser entendido como um ato de vingança e a chance de perder na Justiça é grande.
  • Aumento da circulação de pessoas e maior consumo de água e energia elétrica, por exemplo, são problemas gerados pelo uso comercial do imóvel. Síndico precisa atuar como um juiz para mediar os conflitos nessa situação.
  • Se prédio passar por reforma e aparelho estiver fora dos padrões, morador vai precisar arcar com despesas para se adequar às normas.
  • Casos de roubos se tornaram pontuais por conta dos investimentos na segurança particular. No entanto, o poder público nas cidades brasileiras não tem conseguido desenvolver políticas para conter a escalada de criminalidade.
  • A legislação e a falta de dinamismo entre os condôminos torna qualquer mudança de função de um local ainda mais difícil. Pequenas adaptações e obras simples podem ser decidias em assembleia e não por unanimidade.
  • Mesmo contratos de gaveta exigem que os compradores tenham atenção para não herdarem dívidas de outros proprietários. Contas muito antigas, no entanto, não podem ser cobradas do novo morador.
  • Por lei, todo condomínio precisa ter um sindico. Não dá para eliminar essa figura. No entanto, nada impede que eles criem um grupo gestor para trabalhar junto com o síndico.
  • É preciso ter bom senso. Bandeiras de partidos políticos e de clubes de futebol podem desfigurar a fachada do edifício. No entanto, é necessário ter tolerância em dias especiais para a política ou durante as rodadas dos campeonatos.
  • Em caso de problemas por conta das intervenções de apartamento ou casas ao lado, um laudo técnico evita litígio. Registros fotográficos e seguros também ajudam a manter a confiança nessa relação.
  • A cada mês de atraso, o comprador tem direito de receber indenização, como o valor equivalente a um aluguel, por exemplo. Caso negociação não seja amigável, o proprietário pode até processar a construtora por dano moral. O ideal é evitar ação judicial, mas é causa ganha. O importante é não desistir do imóvel. Cumpra sua parte do contrato.
  • Brigas para ocupar o cargo nos edifícios têm se acirrado, com situação e oposição usando até cartas anônimas. Artifício não favorece o diálogo, já que o interlocutor não divulga nem ao menos a sua identidade.
  • Geralmente, as revendedoras oferecem duas ou três opções de local para instalação dos geradores e os condomínios acabam optando pelo mais barato. O problema é que o aparelho é barulhento e pode acabar causando transtornos aos moradores. Nesses casos, o ideal é que seja construída uma 'casinhas' de isolamento acústico em torno do gerador ou janelas antirruído nos apartamentos mais baixos.
  • A melhor alternativa para resolver problemas com os vizinhos é apostar no diálogo. No entanto, nem sempre existe a vontade de ajudar. Há um tipo de medida judicial, chamada de ação de obrigação de fazer, que força essa cooperação.
  • Atrasar a taxa não tira o direito do proprietário. Por isso, não se pode impedir o dono de imóvel de alugá-lo por ele estar com o condomínio atrasado. Além disso, medida é um tiro no pé. Quando alguém aluga um apartamento, pode criar condições para que o proprietário quite os débitos.
  • É preciso verificar se a administradora que faliu levou junto o dinheiro do condomínio. No mínimo, o síndico precisa ouvir a opinião dos conselheiros, analisar pelo menos três orçamentos e marcar uma assembleia para ratificar a contratação de uma nova empresa.
  • Condomínio Legal esclarece que ela não pode ser impedida de participar ou de assinar a lista de presença, já que é proprietária de um imóvel e tem o direito de saber o que se passa no edifício. No entanto, a moradora realmente não pode votar. Quem a impede corre o risco de torná-la uma credora, porque ela pode entrar com uma ação indenizatória e ganhar.
  • Apesar de a convenção determinar que o valor não pode ultrapassar dois salários mínimos, o síndico passou o próprio honorário para quatro salários mínimos. Para dar uma aparente legalidade ao ato, ele registrou a ata no Cartório de Notas. Isso é correto? Marcio Rachkorsky esclarece que este tipo documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Títulos de Documentos. E completa: o síndico só pode aumentar a própria remuneração se houver uma pauta específica sobre este assunto na assembleia do condomínio. Se ele tiver reajustado o valor sem o tema estar na pauta, o aumento não é válido e terá de ser rediscutido.
  • Casos de moradores que querem assediar funcionários são recorrentes e o síndico precisa ser rigoroso. O condomínio precisa apoiar e ficar do lado da vítima.
  • Se o prédio votou regra contra música alta em ambientes abertos, medida é legal. Num domingo de festa com música alta, só a família que dá a festa se diverte. Os outros moradores não aproveitam nada.

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