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Vivendo em paz em um condomínio

Administração de Condomínios

Conhecer e colocar em prática as regras e ferramentas  para soluções de problemas são princípios básicos

 
 
Primeiramente, quanto à origem da palavra Condomínio, vale dizer que ela deriva do Latim e significa propriedade comum, pertencente a diversas pessoas. Tal significado, de imediato, nos remete a noção da existência de direitos e deveres de uma coletividade, quanto a conservação e manutenção de determinado bem que lhes é comum. Além disso, há que se considerar a necessidade de primar pela liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em um condomínio.
 
Muito embora a ideia inicial de condomínio nos pareça a mais ideal e adequada; o que se vê, na prática, são desentendimentos que, muitas vezes, acabam ultrapassando os limites do condomínio, cegando aos tribunais.
 
Afirma Fabio Kurbhi, vice-presidente da AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo: "Ao analisarmos as reclamações, torna-se fácil perceber que, muitas delas poderiam ter sido evitadas, caso os reclamantes/moradores tivessem um maior conhecimento do conteúdo das normas condominiais; bem como se tivessem uma maior  participação nas Assembleias de Condomínio (reuniões organizadas para a solução de conflitos e discussão de temas importantes aos moradores e proprietários). Certamente, na solução de conflitos, estes caminhos seriam mais fáceis e menos onerosos que recorrer à justiça."
 
Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei de Condomínio (Lei nº 4591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, (estes são regramentos específicos de cada condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), onde foi reservado um capítulo especialmente para este tema. A Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno são os instrumentos necessários para que os moradores estabeleçam os limites para uma convivência harmonia e segurança e, ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. Ambos os regramentos compõem a manifestação da vontade da maioria dos proprietários do condomínio e, por consequência, devem ser obedecidas por todos os condôminos - cabendo ao síndico fiscalizar o cumprimento das regras.
 
Explica o vice-presidente da AABIC: "Com estas ferramentas em mãos, não há razão para não se aproveitar as inúmeras formas de interação e harmonização dos direitos e deveres dos condôminos, evitando-se discussões desgastantes e, muitas vezes, desnecessárias. O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que veem, no condomínio, uma opção de vida segura e tranquila".
 
Fabio Kurbhi responde algumas dúvidas quanto ao funcionamento das ferramentas para a regulamentação da convivência em condomínios.
 
Quem convoca a assembleia?
 
Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se, também a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios (locais visíveis). Ainda, diante da omissão do síndico, as Assembleias poderão ser convocadas por ¼ (um quarto) dos condôminos.
 
A Assembleia pode ser realizada sem que exista convocação a todos os condôminos?
 
É essencial, para a validade das deliberações da Assembleia, a convocação de todos os condôminos - conforme determina o art. 1.354 do Código Civil - sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Por outro lado, caso alguma Assembleia seja realizada fora destas condições, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações; inclusive, judicialmente.
 
As decisões tomadas em Assembleia podem ser aceitas, mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?
 
Não.  A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial e os princípios básicos a serem seguidos por todos aqueles que vivem em determinado condomínio. Toda a decisão tomada em Assembleia deverá respeitar tanto a Convenção quanto a legislação vigente. As decisões contrárias à convenção poderão ser modificadas por outra Assembleia ou mediante decisão judicial. Outro ponto importante, é que as decisões tomadas em Assembleia necessitam respeitar os quóruns previstos - número mínimo de votos válidos - conforme o assunto colocado em debate.
 
Caso o síndico não convoque a assembleia, os moradores podem fazê-lo?
 
Sim, desde que haja quórum mínimo de ¼ (um quarto) dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação.
 
Os inquilinos podem votar em assembleia?
 
A possibilidade de o inquilino votar em Assembleia, concedida na antiga legislação, foi vedada no atual Código Civil. Conforme a legislação vigente, tal direito, hoje, é concedido tão somente ao proprietário do imóvel - condômino.  Por outro lado, vale mencionar que a lei assegura ao proprietário a possibilidade de outorgar poderes, a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção, para representá-lo, em Assembleia. Nesta condição - como representante - é possível ao inquilino votar em Assembleia.
 
O síndico tem direito a voto?
 
Se o Síndico for proprietário, sempre terá o direito a voto pela unidade, cabendo no entanto a ressalva de buscar não votar em causa própria. É importante que, quando condômino, o síndico use o bom senso e não vote em temas que estejam relacionados às suas funções.
 
E os inadimplentes, têm direito a voto?
 
A legislação vigente impede que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias. Entretanto, caso aqueles que se encontram em situação de débito venham a formalizar e cumprir acordo com relação aos valores pendentes, a situação retornará ao estado de regularidade, possibilitando a participação e o direito ao voto.
 
Quando a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em Assembleia, ainda assim um condômino pode questioná-la?
 
Caberia a ele o comparecimento à respectiva Assembleia para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período; uma vez aprovada em Assembleia Geral, a prestação de contas recebe quitação, oponível a todos os condôminos.
 
Caso o condômino não compareça à Assembleia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião?
 
Em conformidade com a lei, existe o direito dos condôminos de serem informados, pelo síndico, quanto ao resultado daquilo que foi discutido em Assembleia. Para uma maior publicidade, além da Ata de Assembleia ser levada à registro em Cartório de Títulos e Documentos, é sempre conveniente que também seja disponibilizada, para um amplo conhecimento.
 
Como um condômino pode pleitear a realização de uma Assembleia extraordinária?
 
O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembleia; ou ainda, poderá convocá-la, juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ (um quarto), no mínimo, da totalidade dos condôminos.
 
Fonte: AABIC - Noticias

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.

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